vente maison

Bonjour,

Votre question est complexe car elle fait appel à des connaissances juridiques en matières de régimes matrimoniaux, formes du divorce, propriété… Nous allons tenter une réponse d’ordre général en parcourant notre documentation mais, n’étant pas juristes et ne connaissant pas l’ensemble de votre situation (notamment la présence d’enfants mineurs, prêt bancaire pour l'acquisition...), nous vous recommandons de consulter un avocat (consultations juridiques gratuites) pour vous aider à évaluer votre situation.

Le régime de la séparation des biens (simple ou avec participation aux acquêts)
Le site des Notaires de France le définit ainsi :
« si vous choisissez un régime de séparation de biens pure et simple, rien n'est mis en commun. Ce régime matrimonial permet de différencier ce que chaque époux possède au jour du mariage, mais aussi ce qu’il acquerra ensuite, biens, placements et tout ce que lui rapportera son patrimoine. Chacun gère ses biens comme il l’entend à l’exception de la résidence de la famille qui ne peut être vendue sans l’accord des deux, même si un seul conjoint en est propriétaire.
Il est toutefois possible d’intégrer au sein de la séparation de biens, un régime de communauté plus ou moins étendue. On peut aussi adopter un régime mélangeant séparation et communauté : la participation aux acquêts. Ce régime fonctionne comme une séparation de biens pendant le mariage et devient communautaire à la fin du mariage. Le notaire mesure l’enrichissement de chacun durant le mariage et ces gains sont partagés de façon équitable entre les conjoints. »

Les formes du divorce et la liquidation du régime matrimonial
Cette fiche sur le divorce des Notaires de France rappelle les 4 formes de divorce et les calculs nécessaires au partage des biens.
Le site Service public répond à « Comment s'effectuent la liquidation et le partage de la communauté après divorce ? », notamment quant à la question de la demande d’attribution préférentielle ou au maintien dans l’indivision. C’est le Juge aux affaires familiales (JAF) au moment du prononcé du divorce qui ordonne le partage des biens et des dettes (les prêts bancaires notamment). La liquidation permet d'évaluer les biens de la communauté et de répartir les biens entre les époux. Celui-ci peut se faire par règlement conventionnel entre les époux (et leur(s) avocat(s) pour la rédaction des Conventions). A défaut, le JAF peut nommer un notaire.
« Après le prononcé du divorce, chaque époux reprend ceux des biens qui n'étaient pas entrés en communauté (par exemple, des biens propres reçus par succession).
Le notaire évalue les biens de la communauté et les partage entre les époux par parts égales.
La valeur des biens à partager doit être fixée au jour du partage. »

La question du domicile familial (résidence principale)
« Quand les époux sont séparés de biens, le bien est commun quand le logement a été acheté en indivision par les époux ».
« Quand le bien est commun, les époux peuvent se mettre d’accord pour vendre le logement, ou pour que celui-ci soit attribué à l’un d’eux moyennant paiement d’une soulte (compensation financière). […] Ils peuvent également se mettre d’accord pour une attribution du bien commun à titre de prestation compensatoire. »
Si les époux sont en désaccord, la loi donne pouvoir au JAP de trancher.

Indivision, jouissance et attribution préférentielle
- attribution préférentielle : dans un partage, droit d’une personne de se voir attribuer, sous certaines conditions, un bien par rapport aux autres copartageants
« L'un des époux peut demander que lui soit attribué un bien : c'est une attribution préférentielle.
Néanmoins, cette dernière peut être refusée par le juge.
Si elle rend le partage inégal, l'époux bénéficiaire de l'attribution préférentielle devra payer à l'autre une soulte. Il peut être décidé que la totalité de la soulte due sera payable comptant ou par un paiement échelonné. » (Service public).
- soulte : somme d’argent qui doit être payée par celui qui dans un partage reçoit un lot d’une valeur plus élevée que celle à laquelle ses droits lui permettent de prétendre
Cette attribution préférentielle permet en fait au conjoint, dans la mesure où sa situation financière le lui permet, de racheter la part de son conjoint. Elle ne peut être demandée que pour le logement principal et si le conjoint qui la demande réside effectivement dans le logement (à l’exception d’un départ forcé du fait d’un climat ou de violences instauré par le conjoint).

- indivision : situation dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires d’une même chose
« Le juge peut ordonner le maintien en indivision du logement de la famille pendant une durée de 5 ans au plus. Ce délai est renouvelable s’il y a des enfants, jusqu’à la majorité du plus jeune d’entre eux ou, s’il n’y a pas d’enfants, jusqu’au décès du conjoint (art. 815-1 du Code civil). »
Cette solution peut permettre à un conjoint de racheter la part de l’autre en ayant le temps de trouver un financement, tout en restant dans les lieux.

La jouissance du logement peut être attribuée par le juge à l’un des époux, en général celui qui la garde principale des enfants, moyennant une indemnité d’occupation versée au conjoint, « sauf s’il bénéficie d’une pension alimentaire pour les enfants incluant une jouissance gratuite du logement ». (Divorce : le guide pratique).

La clause de tontine qui oblige à l’unanimité dans toutes les décisions doit être, selon les Notaires de France, annulée pour « pour permettre l'achat de la totalité du bien par l'une des parties. ». Mais dans tous les cas, « le logement familial bénéficie d’un statut protecteur afin de protéger l’autre époux de mesures pouvant porter préjudice aux intérêts de la famille et éventuellement des enfants ». Il ne peut en aucun être vendu par l’un des conjoints sans l’accord de l’autre, même par son légitime et unique propriétaire. (« Quel est le sort du logement familial en cas de divorce ? » ). Sous couvert de confirmation par un expert juridique, le pacte tontinier ne semble pas avoir de conséquences particulières pour un couple marié.

Le résultat de notre petite enquête nous montre que le divorce par consentement mutuel est préférable. Par accord entre époux comme par décision du juge (divorce contentieux), le logement pourra être :
- Attribué à l’époux seul propriétaire, sauf exception,
- Attribué à l’un des époux à titre de prestation compensatoire, ou contre rachat des parts,
- Vendu,
- Conservé en indivision
En cas de divorce contentieux, les avocats devront argumenter et contre argumenter sur le maintien dans le logement du conjoint qui le réclame : éducation des enfants, précarité financière, etc. Et le juge décidera.

Bon courage à vous.

Sources :
Code civil
Titre VI : Du divorce (article 228)