servitude

Réponse du département Société :

Nous vous renvoyons sur cette réponse du Guichet du Savoir concernant les servitudes.

Nous vous rappelons ceci :
Servitude de passage :
Définition
Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner (Code civil article 682).
Les servitudes concernent des terrains enclavés. Vous ne précisez pas si le terrain cité empêche l’accès à un autre terrain.

De plus, le droit de se clore consiste dans la possibilité de barrer l’accès à sa propriété. Chaque propriétaire est libre de clore son terrain afin d’éviter d’éventuelles incursions extérieures ou l’empiètement du voisin sur sa propriété. C’est une conséquence du droit de propriété, (Code Civil article 544).

Réponse du département Société

Nous nous permettons de vous rappeler, comme l’indique notre charte, que nous ne délivrons pas de consultation juridique. Nous ne pouvons que vous communiquer des informations d’ordre général et les articles du code civil abordant les servitudes.
Il nous semble que, dans votre cas, l’assistance d’un professionnel du droit serait plus appropriée. Nous publions ici l 'intégralité d' une réponse du Guichet sur les servitudes. A la fin de cette réponse, vous trouverez les références de services juridques à contacter.


Servitude de passage :

Définition
Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner (Code civil article 682)

La servitude est une charge imposée sur un fonds, dit fonds servant, pour l’utilité d’un autre fonds, dit fonds dominant, appartenant à un autre propriétaire (Code civil article 637))

La servitude n’est pas établie au profit d’une personne, mais d’un fonds (une propriété foncière).
C’est un droit réel immobilier, établi par titre et qui doit être mentionné dans tout acte de vente.

Si vous envisagez d’acheter un terrain qui bénéficie ou qui est grevé d’un droit de passage, soyez vigilant.
Les conditions d’exercice du droit de passage doivent être précisées (largeur, tracé, véhicules admis, plantations …) même s’il s’agit d’un droit de passage amiable, il est recommandé d’établir un acte sous seing privé ou notarié. Si vous envisagez de construire sur la parcelle enclavée, assurez vous que le passage de camions et de canalisations est possible et que l’accès aux engins de lutte contre l’incendie est conforme

Questions/réponses :
Quelles sont les conditions pour bénéficier d’un droit de passage ?
Pour prétendre bénéficier d’un droit de passage, il faut que le terrain ne possède aucun accès à la voie publique et que l’état d’enclave soit involontaire. Nul ne peut bénéficier d’une servitude du fait d’une situation qu’il a lui-même créée. Si l’enclave résulte d’une division d’un fonds, il revient au vendeur de prendre à sa charge les frais d’aménagement du passage.
On ne peut invoquer le bénéfice d’une servitude de droit de passage, s’il est possible de remédier à l’état d’enclave. Toutefois, le coût des travaux pour créer un accès à la voie publique ne doit pas être disproportionné.
Peut-on obtenir un droit de passage même si le terrain n’est pas enclavé ?
La servitude légale de passage ne peut s’appliquer dans ce cas, mais il est possible d’établir une servitude conventionnelle de passage. Mais attention, en cas d’accord amiable il est prudent de signer une convention qui définit les modalités d’exercice de ce droit de passage.
Peut-on obtenir un droit de passage sur un terrain appartenant au domaine public?Non, le domaine public est inaliénable et ne peut être grevé d’une servitude de droit privé. Même si votre parcelle est enclavée, vous n’obtiendrez pas de droit de passage sur un terrain public.
Peut-on refuser la pose de canalisations sur un terrain grevé d’une servitude de passage ?
Non, le droit de passage s’applique également au sous-sol. La pose de canalisations (eau, électricité, gaz, téléphone, câble …) ne peut être refusée.
Comment déterminer le tracé du droit de passage ?
Le trajet le plus court entre le fonds enclavé et la voie publique sera privilégié s’il permet de répondre aux besoins (dimensions). En cas de désaccord, un expert nommé par le tribunal de grande instance, sera chargé de déterminer le meilleur tracé.

Autre source d'information :

Principe
Tout propriétaire d'un terrain enclavé peut réclamer une servitude de passage (c'est-à-dire un droit de passage) sur le terrain de son voisin, appelé "le fonds servant", pour assurer la desserte complète de son terrain, appelé "le fonds dominant".
Cette servitude de passage comporte un accès sur le sol, mais aussi un accès au sous-sol (canalisation).
Démarche
Cette servitude de passage peut être :
*convenue à l'amiable entre les 2 propriétaires des terrains concernés. Dans ce cas, le propriétaire du fonds dominant est tenu de verser une indemnité au propriétaire du fonds servant. Cette indemnité est librement fixée par les 2 propriétaires. En cas de désaccord sur son montant, c'est le juge qui en fixe les modalités,
ou fixée par une décision de justice en l'absence d'accord entre les 2 propriétaires. Celle-ci doit être effectuée auprès du tribunal de grande instance du lieu du terrain litigieux (...)

Extinction
La servitude de passage cesse lorsque le terrain n'est plus enclavé du fait, par exemple, de la création d'une route ou d'un chemin public desservant ce terrain.

Textes réglementaires à consulter : Légifrance : code civil : articles : 682 à 691, 705 et 2229

Contacts :
*Chambres départementales et interdépartementales des notaires
Sur leur site vous trouverez ces informations.
*L'ordre des géomètres experts

Vous pourriez vous rapprocher
d’un conciliateur de justice ou vous rendre dans une maison de justice et du droit la plus proche de votrre domicile ou encore contacter l’ordre des avocats de votre ville. En effet, ces deux derniers organismes proposent des consultations juridiques gratuites :
• Maison de justice et du droit
•Ordre des avocats

Pour conclure quelques suggestions de lectures :

*Les règles de bon voisinage
*Servitude et mitoyenneté : le guide pratique
*Les relations de voisinage : plantations, bornage, servitudes...
*Résoudre les problèmes de voisinage au jardin
*Guide des troubles du voisinage