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Restauration d'une maison de type troglodytique

par delhub, le 09/03/2019 à 12:43 - 482 visites

Bonjour cher Guichet du savoir,
J'envisage d'acheter une maison atypique qui est une maison adossée à une falaise et un peu creusée dans la roche, de style troglodyte. Il ne reste de la maison que la façade extérieure et quelques murs et planchers. La restauration sera donc très conséquente. La falaise fait office de toit par endroits.
Je n'arrive pas à trouver d'information sur les diagnostics conseillés à réaliser avant cet achat. Je voudrais notamment m'assurer qu'il n'y a pas un risque de glissement de terrain qui pourrait faire basculer ou tomber la falaise. Y a-t-il d'autres vérifications recommandées et quel corps de métier pourrait réaliser ces diagnostics ?
Idem pour la restauration de l'intérieur : qui contacter pour ce type d'habitat ?
La législation en terme de permis de construire est-elle applicable quand il s'agit d'une rénovation d'un bâtiment existant depuis plusieurs siècles ?
Merci.
Bonne journée !

Réponse du Guichet du savoir

par gds_ctp, le 12/03/2019 à 13:51

Bonjour,

Le média en ligne rue89 a publié il y a quelques années le portrait d’un couple ayant fait le choix de ce type d’habitat atypique. Concernant la question des travaux et des mises aux normes, voici ce que racontent les deux « troglos » :

« Dès que l’on veut faire un aménagement ou un agrandissement, il faut trois experts : un géomètre qui délimite l’espace, un géologue qui juge la qualité de roche, et un entrepreneur compétent en matière de confortement. Le confortement, c’est un ensemble de techniques dont le but est de prévenir l’effondrement. Il faut dire que les roches sont fragiles, dévoile le Parisien devenu Parnaisien.

« Vous avez l’eau qui va s’infiltrer dans la roche, l’hiver il y a un coup de gel, et paf ça éclate ! Donc ici, la moindre transformation a été pensée et repensée. » »

Passionné par cette façon de vivre, mais conscient des contraintes qu’elle représente (notamment en raison des questions de gestion du froid et de l’humidité), le couple a créé sur internet un « portail des troglos », troglonautes.com, dans le but de fédérer une communauté de troglodytes, et d’échanger informations, astuces, photos… Voici quelques conseils de base donnés sur le site :

« Si vous êtes un pro du troglo, ces conseils ne vous concernent pas. En revanche, si vous êtes un néophyte, aveuglé par votre nouvel amour des troglos (rassurez-vous, on est tous passés par là !), voici quelques conseils de bon sens pour éviter de mauvaises surprises :

• Les risques d’effondrement sont réels : observez les failles éventuelles ; les blocs qui risquent de se détacher, aussi bien à l’intérieur qu’en façade. L’entrée des caves est l’endroit le plus vulnérable, sensible aux changements de température, et donc fragilisée. Regardez le ciel : non pas le ciel bleu ou les nuages, mais la hauteur de terrain entre le plafond du troglo et la surface du terrain du dessus. Plus il est mince, plus il faut se méfier des risques d’effondrement. Les infiltrations racinaires sont aussi le signe d’une fragilisation du ciel. Vérifier aussi la qualité de la roche, ni trop poreuse, effritée, collante ou détrempée.

• L’humidité : observez l’orientation du coteau. Méfiez-vous des troglos orientés au Nord. Ils sont parfois très humides et manquent d’ensoleillement. Pensez à toucher les parois pour vérifier qu’elles ne font pas l’objet de ruissellement. Si ça colle… Les parois verdies sont la marque de l’humidité (élémentaire, mon cher Watson !). Il suffit parfois de ventiler régulièrement pour faire disparaître ces traces.

• De haut en bas : certains troglodytes ne sont pas propriétaires du dessus …. ou du dessous, lorsqu'il il y a plusieurs niveaux de caves. Informez-vous auprès du cadastre et vérifiez aussi les droits de passage éventuels.

• Qu’est-ce que le P.P.R ? Le Plan de prévention des Risques Coteau instauré il y a quelques années pénalise certaines zones, comme la Côte Saumuroise. Il faut quand même préciser que les maisons décrétées en zone rouge ont parfois été visitées au pas de course par les agents missionnés, et que le troglo de votre choix soit en zone rouge ne doit pas vous arrêter. Il faut juste être vigilant et lucide. »

Nous vous laissons découvrir la suite de l’article, où l’autrice conseille quelques spécialistes en diagnostics et en confortement – des professionnels basés dans le Saumurois, où elle réside, et dont nous lui laissons évidemment l’entière responsabilité de l’appréciation.

Notez que le site sur le site carrefourdestroglodytes.org donne aussi quelques adresses de professionnels – qui existent donc bel et bien !

Vous trouverez également un article sur l’habitat troglodyte sur seloger.com. Lequel, après avoir rappelé que chaque maison sous la roche est unique et donc à traiter au cas par cas, énumère quelques principes et contraintes généraux :

• « Rénover une telle maison n'est pas facile

Tout d’abord, la rénovation d’un habitat troglodyte requiert des connaissances particulières. Nous avons vu qu’elles sont le plus souvent creusées dans une roche calcaire, ce qui nécessite de proscrire des matériaux tel que le ciment, car la roche doit constamment respirer. Ludwine Brossard, architecte, nous explique que « même si l’on doit étudier chaque maison au cas par cas, la règle absolue en matière de maison troglodyte, c’est de toujours travailler avec la nature et jamais contre elle. »

• La luminosité est faible dans presque toutes les pièces

On imagine aisément que certaines pièces manquent de luminosité, surtout s’il s’agit d’une maison entièrement troglodyte, car seule une façade bénéficie d’ouvertures sur l’extérieur. Il faut donc redoubler d’imagination et ne pas hésiter à avoir recours à un puits de lumière, à des façades vitrées ou des verrières.

• Pour l'aération, oubliez la VMC

Toutes les habitations nécessitent d’être ventilées, et le moyen d’obtenir une aération optimale dans une maison troglodyte est plus complexe, oubliez la VMC ! Il s’agit généralement de forer un trou de décompression dans chaque pièce, ou bien d’installer des cheminées qui font office d’aération.

• L'humidité est un réel problème

C'est le problème n°1 des troglodytes et bien qu’il ne soit pas irréversible, il est le plus délicat à résoudre. En effet, il s’agit de déshumidifier l’air sans pour autant assécher les parois de la roche qui doit sans cesse respirer. Dans ce cas, on peut avoir recours à un chauffage au sol, qui permet d’améliorer les problèmes d’humidité sans trop faire monter la température. Mais il faut surtout veiller à déboiser régulièrement le dessus de l’habitation, car les racines des arbres et des plantes constituent un vecteur d’humidité. »


Sur la question du permis de construire, nous n’avons pas trouvé de spécificités particulières concernant les grottes. Voici quelques sources sur le bâti ancien (antérieur à 1948) :

-sur cohesion-territoires.gouv.fr les règles générales concernant les permis de construire ;

-sur cohesion-territoires.gouv.fr donne un aperçu des règles en termes d’amélioration thermique pour le bâti ancien ;

-sur culture.gouv.fr un document sur de recommandations pour mener à bien sa demande d’autorisation dans les espaces protégés au titre de patrimoine ou des sites ;

-sur culture.gouv.fr un guide pratique des autorisations de travaux sur monuments historiques.


Pour aller plus loin :

-Les troglodytes en Val de Loire [Livre] / texte, Marc Nagels ; photographies, Hervé Hughes
Les troglodytes de l'Anjou, du Poitou et de la Touraine et l'histoire des carrières et des souterrains dans la région. L'auteur décrit les différents usages des ces espaces creusés dans la roche : l'habitat paysan, les champignonnières, les caves, les lieux de culte, etc. En annexe, des informations pratiques. ©Electre 2018

-Troglos : Habitat & art de vivre [Livre]/ Marie Herault, Patrick Edgar Rosa
Le troglodytisme est un phénomène qui touche de nombreux pays. Dès la nuit des temps, l'homme a creusé pour s'abriter. C'est en Val de Loire - notamment en Anjou et en Touraine - que l'on rencontre la plus forte concentration d'habitats souterrains au monde. Mais nombreuses sont ces habitations troglodytiques qui, à travers les siècles, ont connu un sort plus ou moins favorable. Après une longue période d'abandon, le troglodytisme revient en force dans le Saumurois, avec de véritables pionniers de tous âges qui réinvestissent des lieux torturés et désertés. L'enjeu est de taille : restaurer en tenant compte des contraintes de terrain, d'une roche vivante et d'un coteau qui se délite, d'une végétation à maîtriser, des problématiques d'humidité et de lumière, sans parler des questions de législation. Cet ouvrage, sous la conduite de Marie Hérault et de Patrick Edgard-Rosa vous emmènera à la découverte de ces intérieurs spécifiques et à la rencontre de ces habitants d'un autre genre, tous différents - écologistes convaincus, architectes de génie, bricoleurs, troglos pure souche, paysagistes, amateurs de patrimoine ou d'art - mais tous animés par la même flamme souterraine : la folle passion du troglo, un art de vivre à part entière.

Bonne journée.
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