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Caution d'appartement locatif...

par Balkys, le 06/12/2018 à 22:24 - 154 visites

Bonjour,

Je vais prochainement quitter un appartement que j'habite depuis près de 15 ans.

Mon bâilleur étant connu pour faire pression sur ses locataires afin que ceux-ci leur rendent un bien quasi-remis à neuf, je voudrais savoir si oui ou non un bâilleur peut réclamer plus que la caution à un locataire partant et sous quelle conditions : peut-il se contenter de présenter les factures ou doit-il obligatoirement lancer une action en justice ?

Merci beaucoup de votre travail.

Réponse du Guichet du savoir

par bml_soc, le 09/12/2018 à 11:46

Bonjour,


1-Le locataire doit-il rendre un bien quasiment neuf à son bailleur ?

A la fin du bail, la loi exige que le locataire rende le logement en " bon état d'entretien "

C’est pourquoi le locataire a donc intérêt à prendre soin du logement pour éviter toute retenue à ce titre sur le dépôt de garantie (ou caution).

En quoi consiste l’entretien du logement à la charge du locataire ?

• Le locataire doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives (par exemple : le graissage des serrures et des gonds, les menus raccords de peinture ou de tapisserie,…).

La liste de ces réparations est fixée par le décret n°87-712 du 26 août1987.
Cette liste est indicative mais pas limitative.

Le locataire doit par ailleurs réparer les dégâts qu'il aurait causés , comme des trous de cigarette dans la moquette, un papier peint arraché, une vitre cassée...

• Par contre, Les dégradations imputables à la vétusté, c'est-à-dire à l'usure normale du temps, sont à la charge du bailleur.
Si le locataire a habité le logement depuis près de 15 ans, en aucun cas le propriétaire est en droit d’exiger la remise à neuf du logement : par exemple, la remise à neuf des peintures normalement "usées" par le temps est à la charge exclusive du propriétaire. 

• Ce que doit la Loi à ce sujet :

Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure . (article 1755 du Code Civil)

2- Le propriétaire peut-il réclamer plus que la caution à un locataire partant et sous quelles conditions ?


Le plus souvent, un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations par le locataire .

Au départ du locataire, l’état des lieux de sortie peut mentionner les dégradations qui lui sont imputables. À ce titre, le bailleur aura droit à indemnisation.

• Soit une indemnisation par des retenues sur ce même dépôt de garantie :
Dans ce cas, le bailleur doit justifier des retenues effectuées sur le dépôt de garantie.
Sur ce point, l’état actuel de la jurisprudence permet une réponse claire : la Cour de cassation considère que la seule production d'un devis est suffisante pour justifier les sommes dues ( Cass. Civ III : 3.4.01, n°99-13668 ).
En revanche, le juge n'est pas tenu par ce devis, s'il l'estime excessif.
Le bailleur n’est pas obligé de produire ces justificatifs dans le délai de deux mois prévu pour la restitution du dépôt. Le juge ne peut refuser la déduction d'une certaine somme au motif que le bailleur n'avait pas envoyé les justificatifs au locataire dans ce délai. Le bailleur doit néanmoins respecter un délai raisonnable pour l’envoi de ces justificatifs.

• Soit une indemnisation par dommages et intérêts au titre de l’exécution de réparations locatives.
Cela n’est possible que lorsque le locataire n'a pas respecté son obligation d'entretien et qu'aucun accord n'a été trouvé pour un dédommagement conventionnel : le bailleur peut alors faire condamner son locataire à des dommages et intérêts, sur le fondement des articles 1147 et 1731 du Code Civil


Sur ce point, l’état actuel de la jurisprudence se base sur le principe de la responsabilité civile contractuelle : la Cour de Cassation juge que les dommages et intérêts ne sont alloués au bailleur qu'en présence d'une faute du locataire et d'un préjudice démontré par le bailleur (Cass. Civ. III : 3.12.03, n° 02-18033, Cass. Civ III : 31.03.09, n°8-12714).



Toutes les informations sur le dépôt de garantie : ICI

3- Enfin, en cas de litige entre un locataire et un propriétaire, il Il faut penser à la commission de conciliation qui est un organisme utile de médiation, parfois même obligatoire. Le point sur la procédure à suivre ICI



En espérant avoir répondu à vos questions, et en vous souhaitant bon courage dans vos démarches.
Le département Société.
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