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Syndic, voisins et poussettes

par mouchette31, le 04/12/2018 à 14:23 - 148 visites

Bonjour,

Je suis propriétaire d'un appartement dans un immeuble.
Un de mes voisins entrepose des poussettes dans les parties communes, malgré l'interdiction par le règlement de copropriété.

Comment faire pour l'en empêcher?
Y'a t-il des textes sur lesquels je peux m'appuyer et/ou des organismes qui pourraient m'aider à faire appliquer le règlement?

Que risque le syndic si il ne fait rien pour empêcher cela?

Avec mes remerciements anticipés,
Cordialement

Réponse du Guichet du savoir

par gds_et, le 05/12/2018 à 12:42

Bonjour,

Si la discussion avec votre voisin s’est révélée infructueuse, voici ce qu’indique l’ouvrage Voisinage, quels sont vos droits ? :

« L’intérêt de faire valoir une violation du règlement de copropriété

La violation d’une clause du règlement vous autorise à agir directement contre votre voisin mais aussi à demander à votre syndic d’intervenir, voire à agir conjointement avec lui. En outre, selon les tribunaux, vous n’avez pas à prouver de préjudice personnel. Il suffit d’établir une infraction à ce document […].
Malheureusement, de nombreuses clauses sont ambiguës. Que penser en effet de la clause, courante dans les règlements de copropriété, imposant aux copropriétaires de veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit à aucun moment troublée par leurs agissements ? Vous permet-elle d’obtenir la suppression du bruit causé par votre voisin du dessus ?
Il est recommandé, dans ces cas, de se fonder également sur l’existence d’un trouble anormal de voisinage (ou un autre fondement, telle la faute de votre voisin) pour mettre toutes les chances de votre côté. Par exemple, vous invoquez la clause de tranquillité prévue dans votre règlement mais aussi l’intensité du bruit, ou encore le fait qu’il se produit de jour comme de nuit, etc., ce qui caractérise un trouble anormal de voisinage […]. Dans ce dernier cas, il conviendra de prouver votre préjudice et le lien de cause à effet avec le bruit.

[…]Les recours

[…]Les textes

Les textes sur la copropriété délimitent les compétences respectives, pour agir devant les tribunaux, du syndicat des copropriétaires (représenté par son syndic), et de chaque copropriétaire. Ils doivent être connus lorsque les approches que vous avez tentées auprès de votre voisin s’avèrent inutiles et que le recours à la justice est envisagé.
L’article 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise que le syndicat peut agir en justice, conjointement ou non avec les copropriétaires, pour défendre les droits afférents à l’immeuble.
Tout copropriétaire peut par ailleurs de son côté exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à condition d’en informer le syndic. Ce texte détermine donc la frontière entre les interventions du syndic au nom de la copropriété (action collective) et celles de chaque copropriétaire (action individuelle). Il prévoit également une action conjointe du syndic et du copropriétaire.

Faire intervenir son syndic

Le principe

Le premier réflexe des occupants d’un immeuble en copropriété est de faire intervenir leur syndic quand ils sont confrontés à une nuisance de leurs voisins. La collectivité des copropriétaires est en effet constituée en un syndicat qui peut exercer des actions en justice par l’intermédiaire du syndic. Dans quelle mesure peut-il se substituer à vous si vous êtes victime d’un trouble de voisinage ?
L’une des compétences du syndicat est d’assurer la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes (c’est d’ailleurs à ce titre qu’il peut être reconnu responsable des dommages causés aux copropriétaires par un vice de construction, ou du défaut d’entretien des parties communes – art. 14 de la loi de 1965).
De son côté, le syndic est chargé :
- D’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;
- D’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;
- De représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice (loi n°65-557 du 10 juillet 1965, art. 18).

Les cas d’intervention

Dans une copropriété, vous n’êtes en effet pas seul lorsque vous êtes confronté à un trouble de voisinage. Le syndic, mandataire du syndicat des copropriétaires, est chargé de préserver l’immeuble et de faire respecter le règlement de copropriété.
Dans de nombreux cas (violation du règlement de copropriété, atteinte aux parties communes, troubles de jouissance collectifs), vous pouvez charger votre syndic d’intervenir en présence d’un trouble de voisinage avéré […]. A cet égard, il faut savoir que le syndic doit obtenir – sous certaines réserves – une autorisation en assemblée générale pour saisir un tribunal (art. 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967) […].

Vous pouvez invoquer une infraction au règlement de copropriété
Il appartient au syndic, en premier lieu, de veiller au respect du règlement de copropriété. La première chose à faire, en présence d’un trouble de voisinage, est donc de vous reporter à ce document pour en étudier les clauses […].
Si, par exemple, votre règlement interdit d’entreposer dans le hall de l’immeuble, les couloirs ou les paliers, des poussettes, landaus ou bicyclettes, et que vous êtes gêné dans votre quotidien par ce type de nuisance, alertez le syndic.
Ce dernier peut intervenir dès lors que vous prouvez le non-respect de votre règlement. Il vous suffit de lui signaler que le « fauteur » de trouble est en infraction avec ledit document.

Vous pouvez invoquer une atteinte aux parties communes
Chargé d’administrer l’immeuble, le syndic est également compétent en présence d’une atteinte aux parties communes.
Par exemple, votre voisin entrepose des meubles dans le couloir de votre immeuble : vous pouvez demander à votre syndic d’intervenir. Il en est de même si un voisin entreprend des travaux qui empiètent sur une partie commune – un couloir, par exemple.
De plus, l’article 15 de la loi pose le principe de l’action du syndicat – représenté par son syndic – notamment en vue « d’assurer la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ». A ce titre, il peut, par exemple, engager la responsabilité d’un architecte ou d’une entreprise de construction qui vous cause préjudice.

[…]Les moyens d’action du syndic

Le syndic dispose de plusieurs moyens pour faire cesser les troubles :
- Adresser un courrier au « fauteur » de troubles en lui rappelant ses obligations et lui enjoignant de faire cesser les troubles, sous peine d’une action en justice ;
- Obtenir l’autorisation de l’assemblée générale pour engager une action en justice (art. 55, décret n°67-223 du 17 mars 1967).
Demander cette autorisation va prendre un certain délai. Il faut cependant savoir que le syndic peut introduire un référé, en vertu de ce texte, sans autorisation de l’AG. Le référé est une procédure rapide permettant, par exemple, d’obtenir une expertise ou l’arrêt d’un trouble « manifestement illicite » […]. »


Par ailleurs, vous pouvez engager vous-même une procédure pour vos intérêts personnels comme le précise l’article 15, alinéa 2, de la loi de 1965, à condition d’en informer le syndic, y compris s’agissant d’une violation du règlement de copropriété ou une atteinte aux parties communes. Toutefois dans votre situation il est plus simple de laisser agir le syndic (sauf bien sûr si celui-ci n’entreprend aucune action) :

« Un copropriétaire est libre d’agir seul

Un copropriétaire peut assigner seul le responsable du trouble dans deux cas:
- s’il subit un préjudice personnel. C’est le cas si l’encombrement des parties communes l’empêche d’utiliser normalement ses parties privatives. Il doit alors prouver ce préjudice s’il veut obtenir gain de cause.
- en cas d’atteinte au règlement de copropriété. Chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou qu’un autre copropriétaire cesse de porter atteinte aux parties communes, sans être contraint de démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre le syndicat des copropriétaires, affirme la Cour de cassation (cass. civ. 3e du 17.11.04, n° 03-10039). Ainsi, un copropriétaire qui se heurte à l’immobilisme de son syndic, qui, bien que dûment informé, ne réagit pas, peut assigner seul le copropriétaire à l’origine du trouble.

La procédure
Tentez de trouver une solution amiable


Vos voisins ne réalisent peut-être pas à quel point leur comportement vous dérange. Prenez le temps de discuter avec eux des problèmes qu’ils vous causent personnellement, parce qu’ils encombrent votre passage, et du risque qu’ils font courir à la copropriété en cas d’incendie. Appuyez-vous sur le règlement de copropriété qui contient vraisemblablement une clause relative à l’encombrement des parties communes.
S’ils refusent de vous entendre, actez votre désaccord dans un courrier, dans lequel vous les mettez en demeure de libérer les parties communes de leurs objets encombrants. Cette mise en demeure, que vous enverrez par courrier recommandé avec avis de réception (LRAR), et dont vous adresserez copie au syndic, suffit généralement à faire réagir les voisins gênants. Mais si jamais les troubles perdurent, vous devrez saisir le juge. Dès lors, cette mise en demeure vous servira à prouver la mauvaise foi de votre voisin.

Demandez à votre syndic d’agir

Vous devez adresser un courrier au syndic, en lui indiquant exactement les faits, afin qu’il prenne le dossier en charge.
Le syndic doit alors mettre en demeure votre voisin, par LRAR, de respecter le règlement de copropriété. Si le règlement de copropriété ne précise rien, le courrier doit enjoindre votre voisin de libérer le palier afin de respecter la destination de l’immeuble et ne pas porter atteinte à sa sécurité. Le courrier doit préciser qu’en l’absence de réaction dans un délai imparti, la justice sera saisie.
Si votre syndic ne réagit pas, mettez-le en demeure de le faire, par LRAR, en lui fixant une date butoir. Sollicitez les autres copropriétaires pour qu’ils fassent la même demande que la vôtre auprès du syndic. Ce n’est que si ces actions restent lettre morte que vous devrez vous résigner à agir seul (voir paragraphe "Vous décidez d’agir seul").

Le syndic doit privilégier le référé

Si vos voisins n’obtempèrent pas, le syndic doit intenter une action en référé. Le juge des référés est le «juge de l’évidence», c’est-à-dire qu’il doit se prononcer sur un dossier qui ne pose aucun problème de fond. Il semble, en l’occurrence, qu’aucune contestation sérieuse ne puisse être opposée par vos voisins et que, même si le règlement de copropriété est muet sur le sujet de l’encombrement des parties communes, il existe une certaine urgence étant donné le risque en cas d’incendie, notamment.
Le syndic doit assigner votre voisin par voie d’huissier devant le président du tribunal de grande instance (TGI) du lieu où est situé l’immeuble. Il peut se faire assister par un avocat mais ce n’est pas obligatoire dans une procédure en référé, et il n’a pas à justifier d’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. La procédure est orale et contradictoire, ce qui signifie que le syndic doit transmettre à votre voisin les pièces sur lesquelles il va s’appuyer et, inversement, votre voisin doit lui fournir les siennes, avant l’audience. Au tribunal, chacun s’exprime à son tour. Le juge rend une ordonnance de référé dans un délai assez rapide - comptez environ 1 mois entre la tenue de l’audience et l’ordonnance - dans laquelle il va condamner votre voisin, sous peine d’astreinte, à libérer le palier et, éventuellement, à verser des dommages et intérêts. Il peut également mettre tout ou partie des frais de justice supportés par le syndic à la charge de votre voisin. En revanche, s’il estime que les contestations de votre voisin sont sérieuses, le juge déboutera le syndic de sa demande et le condamnera à payer à votre voisin une indemnité au titre des frais de justice que ce dernier a supportés, et laissera à la charge du syndic les frais d’huissier qu’il a exposés pour saisir le tribunal. Notez que ces frais sont des charges de copropriété. L’ordonnance de référé est susceptible d’appel dans les 15 jours, à compter de sa signification par huissier.

A savoir: le syndic pourra également faire valoir une éventuelle clause pénale dans le règlement de copropriété, prévoyant une pénalité à verser au syndic en cas de non-respect du règlement. Ces clauses sont valables, mais les sanctions prévues peuvent être considérées comme excessives par le juge, surtout pour un simple encombrement des parties communes. Celui-ci pourra alors décider de réduire les pénalités.

Si le référé échoue, le syndic doit saisir le tribunal sur le fond

En cas d’échec devant le juge des référés, parce que votre voisin soulève une contestation sérieuse, ou parce que le juge n’a pas donné raison au syndic, ce dernier peut saisir le TGI au fond. Pour agir ainsi, il doit obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. La résolution doit être inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale et votée à la majorité simple de l’article 24 de la loi de 1965.
Si le syndic obtient l’autorisation de saisir le TGI, il devra obligatoirement être assisté d’un avocat. Cette procédure est plus longue qu’un référé: vous obtiendrez, en moyenne, une décision dans les 2 ans. Elle coûte également plus cher (environ 100 € de frais d’huissier auxquels il faut ajouter les honoraires d’avocat, qui sont libres).
Si le syndic n’obtient pas l’autorisation de l’assemblée générale, vous pouvez entamer seul une procédure judiciaire.

Vous décidez d’agir seul

L’action d’un copropriétaire seul contre un autre copropriétaire en raison d’un encombrement des parties communes est possible mais plus compliquée.

Préparez votre dossier

Avant de vous lancer, assurez-vous que vous avez toutes les chances d’aboutir. Renseignez-vous sur le coût de cette action et évaluez son opportunité au regard de ce préjudice que vous subissez. Sachez, enfin, que si vous justifiez d’un préjudice personnel, vous pouvez exercer les actions concernant votre lot, mais vous devrez informer le syndic de toute assignation que vous pourriez délivrer, par LRAR (art. 51 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). Si vous ne pouvez pas démontrer d’atteinte personnelle, votre action n’est recevable que si vous apportez la preuve de la violation du règlement de copropriété.

A savoir: vous devrez présenter un dossier irréprochable au juge. Ne vous contentez pas de prendre des photographies, qui seront facilement remises en cause. Préférez le constat d’huissier incontestable, qui permet d’établir la réalité.

Saisissez le juge

Comme le syndic, vous avez le choix entre la procédure en référé ou la procédure au fond. En l’absence de contestations sérieuses ou en cas de troubles manifestement illicites, vous avez tout intérêt à agir par la voie du référé, cette procédure étant plus simple, plus rapide et moins onéreuse. Dans le cas contraire, vous devrez agir au fond, en prenant, cette fois, obligatoirement un avocat.
Que ce soit au fond ou en référé, vous pouvez, au cours de la même procédure, mettre en cause le syndic en son nom personnel et non plus en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires, parce qu’il aurait dû porter l’affaire en justice. En effet, «le syndic, investi du pouvoir d’administrer et conserver l’immeuble en copropriété, est responsable, à l’égard de chaque copropriétaire, des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission» (cass. civ. 3e du 6.3.91, n° 89-18758). »
Source : Mon voisin encombre le palier de la copropriété, lefigaro.fr


Bonne journée.
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