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HCL un urbanisme un bail

par osene, le 17/10/2018 à 16:02 - 207 visites

Cher Guichet;
Une discussion brève avec une relation très distante, un voisin d'un autre immeuble, se plaignant de la mauvaise affaire faite par lui, lyonnais d'origine pour son investissement immobilier en même temps 1990 que le mien dans notre quartier de la Villette me fait vous poser des questions auxquelles j'espère que vous pourrez répondre.
La question de base: Le loyer d'un bail emphytéotique 99 ans des Hospices Civils de Lyon pour une construction d'immeuble neuf
fin XXeS promoteur ordinaire a-t-il une augmentation du loyer liée à la valeur estimée du quartier, comme la taxe foncière?
question 2: Les terrrains et immeubles concernés sont des dons faits selon la tradition de la charité lyonnaise, un fort nombre de dons se situe sur les 100 ans qui précédent 1945. Cela se continue-t-il en dehors du phénomène urbain des habitats à loyer modéré
après 1960(*)? Y a-t-il une continuation au XXIeS en dehors de la reconduction de baux pour des promoteurs sociaux?
En résumé, les HCL sont-ils des propriétaires bailleurs fonciers de plus en plus importants en volume et pas seulement en valeur? Mon voisin est-il seulement radin?
N.B: J'ai lu GdS "terrain loué des hcl , en fin de bail que se passe t il ?", (*) l'article de l'express, [M3 est en erreur 404].
Merci chère Guichetière, cher Guichetier.

Réponse du Guichet du savoir

par bml_soc, le 20/10/2018 à 14:56

Réponse du département Société :

Qu'est-ce qu'un bail emphytéotique ?
Un bail emphytéotique est un contrat de location longue durée allant de 18 à 99 ans. La plupart du temps ce sont les mairies qui proposent ce type de bail pour faciliter la gestion de grands ensembles immobiliers en créant une société. Cette entreprise doit entretenir l'ensemble immobilier pendant toute la durée du bail. Le principe pour les acquéreurs est d'investir dans une ou plusieurs parts de cette société de gestion. Dans la plupart des cas, chaque part correspond à un lot immobilier (parking, garage ou box) qui devient la propriété de l'acheteur pour une durée limitée dans le temps.
parking-garage.info
Légifrance

Sur la première partie de votre question, c’est donc un bail à redevance très faible. La singularité de ce bail tient au fait qu'en compensation d'une redevance très faible, le bailleur devient propriétaire des améliorations et des constructions que le locataire a effectué pendant la durée du bail. Selon la jurisprudence « La valeur locative n’a pas sa place dans l'économie du contrat de bail emphytéotique, la contrepartie de la jouissance du preneur étant pour le bailleur, non le payement du loyer, mais l'absence de renouvellement et l'accession sans indemnité en fin de bail de tous travaux et améliorations faits par le preneur ». En février 2014, la Cour de cassation a même interdit toute révision du canon emphytéotique sur le fondement de la modification matérielle des facteurs de commercialité, ce qui veut dire que les bailleurs ne peuvent pas saisir le juge des loyers commerciaux d'une demande de révision du loyer pour le faire correspondre à la valeur locative.
cartefinancement.com

Il n’y a donc pas de révision de loyer pour un bail emphytéotique. L’exemple suivant nous montre la préservation du loyer : un propriétaire confie à une société un terrain pour une durée de 99 ans, moyennant un loyer annuel de 1 franc à l’époque. La société y édifie un casino et un complexe de loisirs. Quelques années plus tard, de nombreuses années plus tard, le bailleur demande que le loyer soit fixé à la valeur locative réelle, soit 4 200 000 € annuels. Sa demande est repoussée car le bail a été qualifié, par les juges, de bail emphytéotique ; or la valeur locative est étrangère à l'économie d’un bail emphytéotique. Le loyer ne peut être révisé sur le fondement de l' article L.145-3 du Code de commerce.
Dans un tel contrat, l’intérêt du bailleur ne tient pas au paiement du loyer, mais au fait de devenir propriétaire, sans indemnité, en fin de bail de tous les travaux et améliorations faits par le loueur.
Cass. civ. 3eme ch, 8 septembre 2016 no 15-22374
rfconseil.grouperf.com

Sur la deuxième partie de votre question, la réponse suivante du Guichet du Savoir apporte déjà un semblant de réponse. L’article du Point où l’on apprend que c’est au XIX ème et au XX ème siècles que le patrimoine immobilier des HCL se constitue. L’élan donateur immobilier s’est aujourd’hui tari. Les dons s’orientent vers la recherche sur le cancer.

Les HCL pourront certainement apporter une réponse plus complète à votre question.
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