Preemption
DIVERS
+ DE 2 ANS
Le 07/04/2016 à 18h34
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Question d'origine :
Après promesse de vente, ma maison à fait l'objet d'une preemption. J'ai refuse, car le prix propose ne me convenait pas. La mairie à fait une contre proposition à l'amiable. Cette contre proposition me convient.
Puisqu'il n'y a plus préemption mais accord amiable, la mairie reste t elle toujours prioritaire ou est ce que l'acheteur initial, avec qui il y avait eu promesse de vente (avant DIA) peut faire valoir ses droits et m'empêcher de vendre à la mairie ?
Réponse du Guichet
gds_et
- Département : Équipe du Guichet du Savoir
Le 08/04/2016 à 14h59
Bonjour,
La mairie a-t-elle expressément renoncé à son droit de préemption ? Si la contre-proposition a été faite dans les délais prévus pour la négociation (2 mois), les droits de préemption sont toujours exercés :
➜ La mairie a deux mois (à compter de la date de l’avis de réception postal ou électronique, ou de la décharge) pour décider, ou non, de préempter le bien, délai qui peut être prorogé de deux mois en cas de demande au vendeur de précisions complémentaires (DIA incomplète ou erronée).
➜ L’avis préalable de France Domaine (service du ministère du Budget) sur le prix est obligatoire dès lors qu’il excède 75 000 €.
➜ La mairie peut :
• renoncer expressément à exercer son droit de préemption en notifiant son refus à tout moment au cours du délai des deux mois ;
• ne pas répondre dans les deux mois : son silence vaut renonciation à exercer son droit de préemption ;
• faire connaître son intention de préempter au propriétaire vendeur dans les deux mois (par lettre recommandée avec avis de réception, voie électronique, acte d’huissier ou contre décharge.
III - La décision du propriétaire dont le bien est préempté
Tout dépend si la mairie accepte, ou non, le prix figurant dans la DIA.
➜ La mairie accepte le prix du vendeur.
Sa décision vaut vente dès la notification au propriétaire. L’acte authentique, constatant le transfert de propriété, doit être conclu dans les trois mois de cette notification ;
➜ La mairie propose un prix inférieur
Le vendeur a deux mois pour réagir à compter de la réception de cette contre-offre.
➜ Le vendeur peut :
• accepter expressément le prix qui lui est proposé. Son accord vaut vente. L’acte authentique, constatant le transfert de propriété, doit être conclu dans les trois mois ;
• renoncer à l’opération, soit expressément, soit en s’abstenant de répondre dans les deux mois. S’il remet ensuite son bien sur le marché, la commune peut à nouveau exercer son droit de préemption ;
•négocier avec la mairie pour obtenir une contre-proposition plus élevée dans le délai de deux mois. S’il accepte ce nouveau prix, son accord vaut vente. L’acte authentique, constatant le transfert de propriété, doit être conclu dans les trois mois ;
• refuser expressément le prix qui lui est proposé, qu’il s’agisse du prix initial ou d’un nouveau prix.
Faute d’accord amiable sur le prix, la mairie peut :
• renoncer à exercer son droit de préemption de manière expresse ou implicite (en ne saisissant pas le tribunal) ;
• saisir le juge pour faire fixer le prix.
Droit de préemption, la procédure pas à pas, leparticulier.fr
Fixation du prix d’acquisition du bien (L 213-13 du Code de l’urbanisme)
Le prixpeut faire l’objet d’un accord amiable avec le propriétaire du bien. A défaut de cet accord, le prix est fixé par le juge de l’expropriation , mais la commune (ou le délégataire du droit de préemption) peut renoncer à l’exercice de son droit en cours de procédure. En cas de fixation judiciaire du prix, et pendant un délai de deux mois après la décision juridictionnelle devenue définitive, la commune ou le propriétaire peut accepter le prix ou renoncer à l’opération. Le silence gardé par les parties durant cette période vaut acceptation et transfert de la propriété.
A noter : la commune doit acquitter la commission de l’agent immobilier à condition que la DIA l’ait expressément stipulée. Si l’acquéreur évincé était tenu au paiement de la commission de l’agent immobilier, le titulaire du droit de préemption pourra être tenu au paiement de cette commission en ses lieu et place, peu importe que le prix d’acquisition du bien préempté soit inférieur à celui initialement convenu entre vendeur et acquéreur (C. cass. 1ere civ. 24/01/2006).
La commune et le droit de préemption, e-guidedumaire.com
En revanche, si la décision de préemption a été annulée par le juge administratif, cette décision est censée n’avoir jamais existé :
L’annulation par le juge administratif d’une décision de préemption prise par une personne publique a pour conséquence que cette décision est censée n’avoir jamais existé. En conséquence, le bien préempté doit être proposé à l’acquéreur évincé, puis, le cas échéant au propriétaire initial au prix figurant dans la déclaration d’intention d’aliéner. Les exceptions à cette conséquence sont appréciées de façon rigoureuse par le juge administratif.
Source : La loi ALUR et le droit de préemption (III), Benoît Jorion, avocat à la Cour d’appel de Paris
N’étant pas juristes, mais seulement bibliothécaires, nous vous conseillons, pour des renseignements plus précis, de prendre contact avec votre Adil, spécialiste du droit du logement.
Pour aller plus loin :
- Le renoncement implicite au droit de préemption : un abus de pouvoir ?, Michaël Moussault
- Préemption, service-public.fr
- La procédure du droit de préemption urbain, pap.fr
Bonne journée.
La mairie a-t-elle expressément renoncé à son droit de préemption ? Si la contre-proposition a été faite dans les délais prévus pour la négociation (2 mois), les droits de préemption sont toujours exercés :
• renoncer expressément à exercer son droit de préemption en notifiant son refus à tout moment au cours du délai des deux mois ;
• ne pas répondre dans les deux mois : son silence vaut renonciation à exercer son droit de préemption ;
• faire connaître son intention de préempter au propriétaire vendeur dans les deux mois (par lettre recommandée avec avis de réception, voie électronique, acte d’huissier ou contre décharge.
Tout dépend si la mairie accepte, ou non, le prix figurant dans la DIA.
Sa décision vaut vente dès la notification au propriétaire. L’acte authentique, constatant le transfert de propriété, doit être conclu dans les trois mois de cette notification ;
Le vendeur a deux mois pour réagir à compter de la réception de cette contre-offre.
• accepter expressément le prix qui lui est proposé. Son accord vaut vente. L’acte authentique, constatant le transfert de propriété, doit être conclu dans les trois mois ;
• renoncer à l’opération, soit expressément, soit en s’abstenant de répondre dans les deux mois. S’il remet ensuite son bien sur le marché, la commune peut à nouveau exercer son droit de préemption ;
•
• refuser expressément le prix qui lui est proposé, qu’il s’agisse du prix initial ou d’un nouveau prix.
Faute d’accord amiable sur le prix, la mairie peut :
• renoncer à exercer son droit de préemption de manière expresse ou implicite (en ne saisissant pas le tribunal) ;
• saisir le juge pour faire fixer le prix.
Droit de préemption, la procédure pas à pas, leparticulier.fr
Fixation du prix d’acquisition du bien (L 213-13 du Code de l’urbanisme)
Le prix
A noter : la commune doit acquitter la commission de l’agent immobilier à condition que la DIA l’ait expressément stipulée. Si l’acquéreur évincé était tenu au paiement de la commission de l’agent immobilier, le titulaire du droit de préemption pourra être tenu au paiement de cette commission en ses lieu et place, peu importe que le prix d’acquisition du bien préempté soit inférieur à celui initialement convenu entre vendeur et acquéreur (C. cass. 1ere civ. 24/01/2006).
La commune et le droit de préemption, e-guidedumaire.com
En revanche, si la décision de préemption a été annulée par le juge administratif, cette décision est censée n’avoir jamais existé :
L’annulation par le juge administratif d’une décision de préemption prise par une personne publique a pour conséquence que cette décision est censée n’avoir jamais existé. En conséquence, le bien préempté doit être proposé à l’acquéreur évincé, puis, le cas échéant au propriétaire initial au prix figurant dans la déclaration d’intention d’aliéner. Les exceptions à cette conséquence sont appréciées de façon rigoureuse par le juge administratif.
Source : La loi ALUR et le droit de préemption (III), Benoît Jorion, avocat à la Cour d’appel de Paris
N’étant pas juristes, mais seulement bibliothécaires, nous vous conseillons, pour des renseignements plus précis, de prendre contact avec votre Adil, spécialiste du droit du logement.
- Le renoncement implicite au droit de préemption : un abus de pouvoir ?, Michaël Moussault
- Préemption, service-public.fr
- La procédure du droit de préemption urbain, pap.fr
Bonne journée.
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