Question d'origine :
Bonjour à vous
Concernant les charges trimestrielles selon un budget voté, peut on svp appliquer à un copropriétaire qui ne paie pas des "clauses pénales", en les votant au préalable en AG (Elles ne figurent pas au Règlement de Copropriété).
La dette est inférieure à 5000 E.
Merci d'avance
Jean
Réponse du Guichet
gds_db
- Département : Equipe du Guichet du Savoir
Le 28/02/2015 à 14h32
Bonjour,
L'ouvrage publié par l'Association des responsables de copropriété et intitulé Savoir traiter les impayés en copropriété : procédures, stratégies, suivi de recouvrement, tous les moyens et conseils pour éviter l'endettement de votre copropriété répond à votre question :
Des pénalités peuvent également être prévues par le règlement de copropriété ou par décision d'assemblée générale (par exemple, 1% des sommes dues par mois de retard).
Si aucune mention n'est faite dans le règlement de copropriété, il faudrait, dans la strict application de la loi, approuver une telle clause pénale à la majorité de l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (soit 2/3 des millièmes minimums + la moitié des copropriétaires en nombre). Cette majorité étant difficile à obtenir dans les grandes copropriétés ou dans les copropriétés avec beaucoup de débiteurs, vous pouvez la faire valider à une majorité plus faible... au-delà du délai légal de 2 mois, si personne n'a contesté cette clause approuvée à une mauvaise majorité (conformément à l'article 42 de la loi), elle deviendra effective.
Même si cette clause est tout à fait légale, le juge peut, quoi qu'il en soit, annuler ou diminuer la pénalité en cas de contestation.
En complément, voici ce qu'indique le Lamy Droit Immobilier - 2014 :
Des clauses peuvent être insérées dans le règlement de copropriété prévoyant des sanctions à titre préventif. À raison du caractère contractuel du règlement, une clause pénale peut sanctionner un copropriétaire en cas de manquement à l'une de ses obligations, notamment des « pénalités » ou « intérêts de retard » indemnisant le syndicat en cas de retard dans le paiement des charges communes (Cass. 3e civ., 30 oct. 1973, no 72-12.890, JCP G 1973, IV, p. 402 ; CA Paris, 23e ch. B, 30 oct. 1979, Soldevilla c/ synd. copr. 40, rue du Roi de Sicile, à Paris, D. 1980, I.R., p. 239, obs. Cl. Giverdon ; Lot, Clauses d'intérêts et clauses pénales dans les règlements de copropriété, Administrer 1984, no 148, p. 14).
Comme pour n'importe quelle clause pénale inscrite dans un contrat, il sera fait application de l'article 1152 du Code civil selon lequel : « Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre » (C. civ., art. 1152, al. 1er). « Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite » (C. civ., art. 1152, al. 2).
Les caractéristiques de la clause pénale ont d'ailleurs été rappelées par le ministre de la Justice : « Le règlement de copropriété, comme toute convention, peut comporter des clauses pénales aux termes desquelles le préjudice occasionné par la méconnaissance ou la mauvaise exécution d'obligations contractuelles, dont la nature et le contenu doivent être déterminés avec précision, est réparé par le paiement des sommes fixées parfaitement à l'avance. Les sommes dues par le copropriétaire fautif doivent être assimilées à des dommages-intérêts acquis au syndicat. Le syndic, qui exerce les actions en justice au nom du syndicat, est donc fondé à en poursuivre le recouvrement dans les conditions prévues par l'article 55 du décret no 67-223 du 17 mars 1967. En cas de contestation, il appartient naturellement au syndic d'établir la cause et le montant de la créance et d'administrer la preuve des faits qui tombent sous le coup de la clause pénale. En tout état de cause, la loi no 75-597 du 9 juillet 1975 qui a modifié les articles 1152 et 1231 du Code civil sur la clause pénale, permet au juge de modérer ou d'augmenter la peine convenue. Cette loi est applicable même aux conventions antérieures.L'assemblée générale des copropriétaires peut, en ce qui concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes, modifier le règlement de copropriété dans les conditions de majorité prévues par les dispositions d'ordre public de l'article 26 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965. Elle peut donc, en respectant ces mêmes conditions de majorité, décider d'y insérer une clause pénale » (Rép. min. à QE no 25934, JOAN Q. 20 mars 1976, p. 1121). Il a été jugé que la résolution d'une assemblée générale prévoyant une majoration de 18 % par an des sommes dues au syndicat constituait une clause pénale susceptible d'être modérée par le juge s'il l'estime excessive (CA Paris, 6 févr. 1997, SCI Merycreg c/ Synd. copr., 112 rue du Chemin Vert, à Paris, D. 1997, I.R., p. 63 ; dans le même sens, CA Aix-en-Provence, 4e ch. A, 13 mars 1997, Synd. copr. Les Rives du Loup à Villeneuve-Loubet c/ Issautier, D. 1998, somm., p. 119, obs. Ch. Atias).
Enfin, sachez que vous pouvez vous adresser gratuitement à l'ADIL dont vous dépendez pour toute question sur le logement.
Les Agences départementales d'information sur le logement apportent au public un conseil gratuit, neutre et personnalisé sur toutes les questions juridiques, financières et fiscales relatives au logement et à l'urbanisme et leur proposent des solutions adaptées à leur cas personnel.
Bonne journée.
L'ouvrage publié par l'Association des responsables de copropriété et intitulé Savoir traiter les impayés en copropriété : procédures, stratégies, suivi de recouvrement, tous les moyens et conseils pour éviter l'endettement de votre copropriété répond à votre question :
Des pénalités peuvent également être prévues par le règlement de copropriété ou par décision d'assemblée générale (par exemple, 1% des sommes dues par mois de retard).
Si aucune mention n'est faite dans le règlement de copropriété, il faudrait, dans la strict application de la loi, approuver une telle clause pénale à la majorité de l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (soit 2/3 des millièmes minimums + la moitié des copropriétaires en nombre). Cette majorité étant difficile à obtenir dans les grandes copropriétés ou dans les copropriétés avec beaucoup de débiteurs, vous pouvez la faire valider à une majorité plus faible... au-delà du délai légal de 2 mois, si personne n'a contesté cette clause approuvée à une mauvaise majorité (conformément à l'article 42 de la loi), elle deviendra effective.
Même si cette clause est tout à fait légale, le juge peut, quoi qu'il en soit, annuler ou diminuer la pénalité en cas de contestation.
En complément, voici ce qu'indique le Lamy Droit Immobilier - 2014 :
Des clauses peuvent être insérées dans le règlement de copropriété prévoyant des sanctions à titre préventif. À raison du caractère contractuel du règlement, une clause pénale peut sanctionner un copropriétaire en cas de manquement à l'une de ses obligations, notamment des « pénalités » ou « intérêts de retard » indemnisant le syndicat en cas de retard dans le paiement des charges communes (Cass. 3e civ., 30 oct. 1973, no 72-12.890, JCP G 1973, IV, p. 402 ; CA Paris, 23e ch. B, 30 oct. 1979, Soldevilla c/ synd. copr. 40, rue du Roi de Sicile, à Paris, D. 1980, I.R., p. 239, obs. Cl. Giverdon ; Lot, Clauses d'intérêts et clauses pénales dans les règlements de copropriété, Administrer 1984, no 148, p. 14).
Comme pour n'importe quelle clause pénale inscrite dans un contrat, il sera fait application de l'article 1152 du Code civil selon lequel : « Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre » (C. civ., art. 1152, al. 1er). « Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite » (C. civ., art. 1152, al. 2).
Les caractéristiques de la clause pénale ont d'ailleurs été rappelées par le ministre de la Justice : « Le règlement de copropriété, comme toute convention, peut comporter des clauses pénales aux termes desquelles le préjudice occasionné par la méconnaissance ou la mauvaise exécution d'obligations contractuelles, dont la nature et le contenu doivent être déterminés avec précision, est réparé par le paiement des sommes fixées parfaitement à l'avance. Les sommes dues par le copropriétaire fautif doivent être assimilées à des dommages-intérêts acquis au syndicat. Le syndic, qui exerce les actions en justice au nom du syndicat, est donc fondé à en poursuivre le recouvrement dans les conditions prévues par l'article 55 du décret no 67-223 du 17 mars 1967. En cas de contestation, il appartient naturellement au syndic d'établir la cause et le montant de la créance et d'administrer la preuve des faits qui tombent sous le coup de la clause pénale. En tout état de cause, la loi no 75-597 du 9 juillet 1975 qui a modifié les articles 1152 et 1231 du Code civil sur la clause pénale, permet au juge de modérer ou d'augmenter la peine convenue. Cette loi est applicable même aux conventions antérieures.
Enfin, sachez que vous pouvez vous adresser gratuitement à l'ADIL dont vous dépendez pour toute question sur le logement.
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Bonne journée.
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