Bail locatif sans loyer

Réponse du Département Société

Définition du bail : Comme l'indique l'article 1709 du Code civil, le bail est un contrat à titre onéreux.
"Un contrat de bail ou un contrat de location est le contrat de louage par lequel l'une des parties (appelée bailleur) s'engage, moyennant un prix (le loyer) que l'autre partie (appelée preneur) s'oblige à payer, à procurer à celle-ci, pendant un certain temps, la jouissance d'une chose mobilière ou immobilière. "(Contrat de bail)

En conséquence, une convention ne comportant pas la stipulation d'un prix réel et déterminé ne peut valoir comme bail. Il pourra être requalifié de contrat de prêt à usage ou de convention sui generis.
Le bail peut être conclu pour un prix modique mais non pour un prix dérisoire, qui équivaut à une absence de prix. Un tel bail est nul en tant que bail (Cass. 3e civ., 27 oct. 1993 : Rev. loyers 1994, p. 18. – CA Paris, 6e ch., sect. B, 27 juill. 1984 : Rev. loyers 1985, p. 467). À l'inverse, le caractère dérisoire du prix peut constituer un indice de la volonté des parties de conclure une convention précaire, notamment à titre de service d'ami (Cass. com., 8 nov. 1954 : Gaz. Pal. 1955, 1, p. 88. – Cass. 3e civ., 6 févr. 1956 : Bull. civ. III, n° 55.)
Il suffit que le bailleur reçoive une contrepartie quelconque à la jouissance qu'il accorde au locataire. Dès lors que le contrat comporte pour lui un avantage matériel, rien ne s'oppose à la qualification de bail. “La modicité du loyer ne fait pas perdre au bail son caractère propre, alors surtout que le preneur prend la charge de toutes les réparations. La remise du loyer déjà convenu, faite dans une intention libérale, ne modifie pas la nature du contrat liant les parties” (Cass. 3e civ., 15 mai 1973 : Bull. civ. III, n° 336 ; Gaz. Pal. 1973, 2, somm. p. 189. – Comp. Cass. soc., 16 juin 1951 : RTD civ. 1952, p. 239, obs. J. Carbonnier. – Cass. 1re civ., 7 févr. 1962 : RTD civ. 1962, p. 524). Mais encore faut-il que les travaux de remise en état effectués par le locataire puissent être assimilés à un loyer (CA Aix-en-Provence, 11e ch., 16 sept. 1999 : Juris-Data n° 1999-107142). (In Bail à loyer, JurisClasseur)

Pour plus de précisions d'ordre pratique, vous pouvez contacter l'Agence d'information sur le logement de votre département. (ANIL)