Je souhaite vendre mon terrain

Bonjour,


L’article « comment estimer un terrain », publié sur construction-maison.ooreka.fr indique les principales caractéristiques qui font la valeur d’un terrain et notamment de savoir s’il est constructible ou non. Si tel est le cas, il importe de savoir qu’un terrain constructible, donc destiné à recevoir une construction est « un terrain convoité et rare, notamment en zone urbaine. Son prix est extrêmement variable. À titre indicatif, en région parisienne, il s'échelonne de 300 à 2 000 €/m². C'est pourquoi, compte tenu des disparités, il est préférable de vous faire aider par un expert immobilier pour l'évaluation. Il apportera en effet une caution au prix proposé.

Données à prendre en compte pour déterminer la valeur d'un terrain constructible.
Il y a plusieurs données à prendre en compte :
• La situation du terrain et la présence d'éléments d'équipement et de viabilité :
o terrains en lotissement : les terrains sont déjà équipés, viabilisés et donc prêts à bâtir. Il y a moins de risques de surprises que pour un terrain isolé, mais la réglementation contenue dans le règlement de lotissement est très rigide sur le choix des matériaux, l'implantation, les hauteurs, etc. Un cahier des charges peut par ailleurs imposer des obligations de vie collective ;
o terrains isolés : il s'agit de terrains qui ne sont pas dans un lotissement. Ils sont soumis aux règles d'urbanisme définies par la commune (PLU) et très souvent ils ne sont pas viabilisés : il va donc falloir que le futur acquéreur effectue des démarches de viabilisation de son terrain auprès des services publics qui gèrent les réseaux publics (raccordement en eau, gaz, électricité, assainissement, etc.). Le prix du terrain ne sera donc pas le même que pour un terrain déjà viabilisé.
• La possibilité d'obtenir un permis de construire, car un terrain rendu constructible grâce aux règles d'urbanisme n'est pas nécessairement un terrain qui se prête à la construction. Tout va dépendre de ses qualités physiques : sa configuration, l'existence ou non de servitude d'alignement, le relief… Un terrain en pente, par exemple, engendrera inévitablement des frais de nivellement et de consolidation du sol.
Remarque : un terrain dit « prêt à bâtir » n'est pas forcément prêt à recevoir la construction que vous avez envisagée. Le « prêt à bâtir » ne permet en effet pas de passer outre les règles fixées dans le certificat d'urbanisme.
Important : il est indispensable de connaître le COS (coefficient d'occupation des sols, voir PLU). Il permet de savoir le nombre de mètres carrés que vous pourrez construire. Un terrain de 1 000 m² doté d'un COS de 0,3 permet de construire 300 m² de surface de plancher hors œuvre bâtie.

Méthodes d'évaluation
La loi n'impose aucune méthode particulière d'évaluation. Une fois les éléments d'appréciation réunis, plusieurs méthodes s'offrent à vous.
Trouvez le prix moyen au mètre carré en vous fondant sur le marché immobilier local, et en comparant le terrain concerné avec des mutations de terrains similaires. Dégagez ensuite un prix unitaire moyen que vous appliquerez à votre terrain :
• Il existe un site Internet qui donne le prix moyen au mètre carré des terrains constructibles en France : http://www.terrain-construction.com. Il est établi par comparaison avec des ventes qui constituent la base de données du site.
• Le site http://www.immoprix.com indique un prix médian par rapport à des transactions enregistrées. Un prix médian de 64 000 € pour des terrains dont la surface est comprise entre 600 et 900 m² indique qu'il y a eu autant de ventes en dessous de 64 000 € qu'au-dessus de 64 000 €. Ce prix médian, contrairement à une moyenne, n'est pas influencé par des valeurs extrêmes et évite les distorsions de prix.
Exemple : le prix moyen avec 4 références de ventes comparables est de 250 € / m². Le terrain fait 530 m², le prix du terrain sera donc de 132 500 €.
Évaluez par lots : il s'agit de déterminer une valeur globale pour un lot de terrains en fonction du prix global de cession de ces lots avec leur construction, au lieu d'un prix au mètre carré. Ce mode de calcul est utilisé pour les zones pavillonnaires et leurs alentours, là où les constructions sont quasiment identiques. Une fois le prix global de vente trouvé, il existe une fourchette allant de 20 à 25 % qui représente le prix du terrain. Ce pourcentage est variable selon la situation du terrain.
Exemple : quatre ventes de biens avec terrain nous donnent un prix de 280 000 €. Le prix du terrain sera de 20 %, soit 56 000 €.
Évaluez par zones : chaque zone a une valeur unitaire décroissante en partant de la voie publique qui dessert le terrain. Cette méthode est peu utilisée et sert surtout à estimer les très grands terrains ».

Vous trouverez d’autres informations dans l’article « comment évaluer le prix d’un terrain » sur seloger.com.

Par ailleurs, les sites suivants –que nous n’avons pas testés) vous permettront de vous faire une idée de la valeur de votre terrain :

• terrain-construction.com
• paruvendu.fr
• immobilier.notaires.fr

Le Ministère de l’économie propose également un simulateur patrim qui vous permettra de déterminer la valeur de votre bien.

Enfin, avant toute chose, vous pourriez connaître les ouvrages suivants afin de connaître les aspects civils et fiscaux d’une vente immobilière :

* Droit de la vente immobilière 2016-2017 / François Collart Dutilleul, Carole Blond-Laurent, Philippe Laurent [et al.], 2015.
* La vente immobilière: Aspects civils et fiscaux / Collectif.
* La propriété immobilière: Le droit de propriété, notamment immobilier ... / Monique Watgen,Raymond Watgen.