Achat bande de terrain communal

Bonjour,

Avant toute chose, nous vous invitons à consulter en mairie le plan local d’urbanisme (PLU) ou le plan d’occupation des sols (POS) qui vous permettra d’être fixé sur les "caractéristiques" de votrer terrain.

Néanmoins, comme l’explique le site d’un avocat, Jérôme Maudet,

« La commune dispose en effet d’une marge d’appréciation pour fixer le prix.

Toute cession d’immeubles ou de droits réels immobiliers par une commune de plus de 2 000 habitants donne lieu à délibération motivée du conseil municipal portant sur les conditions de la vente et ses caractéristiques essentielles. Le conseil municipal délibère au vue de l’avis de l’autorité compétente de l’Etat. Cet avis est réputé donné à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la saisine de cette autorité. »
(...)
Le conseil municipal délibère au vu de l’avis du service des domaines.

En revanche, il n’existe pas de seuil minimum de consultation ni de procédure de passer outre.
La commune peut procéder à une cession en retenant un prix différent de la valeur déterminée par le service des domaines mais la motivation de la délibération doit, notamment, porter sur le prix. »
L’avis du service des Domaines ne lie donc pas la collectivité, qui peut toujours en vertu du principe de libre administration, décider de passer outre (TA Montpellier, 28 nov. 2001, n° 971709, Assoc. Saint-Cyprien ma ville).
L’avis rendu par France Domaine est en effet un avis simple ce qui implique que la collectivité peut procéder à une cession en retenant un prix différent de celui qui résulte de l’évaluation domaniale.
L’évaluation des Domaines sert toutefois de point d’appui aux contrôles qu’exercent le Préfet, le juge des comptes et les juridictions administratives sur les opérations de vente. »

Par ailleurs, l’article Les bizarreries des évaluations du service du Domaine sur la commune de la Possession ! précise comment sont fixés les prix par les collectivités :

"Les collectivités publiques ont l'obligation de consulter le service du Domaine préalablement à toutes cessions et à toutes acquisitions immobilières et foncières. Plus précisément, ces opérations doivent être effectuées en toute transparence, à un prix normal, et dans des conditions légales pour éviter tout risque de contentieux.

Dans le cas d'une transaction immobilière avec une collectivité territoriale (la commune), c'est la valeur vénale du bien immobilier qui doit être retenue, c'est-à-dire sa valeur marchande correspond à l'estimation du prix normal auquel il pourrait se vendre dans l'état et le lieu où il se trouve. Le service du Domaine a une mission de service public : garantir le juste prix aussi bien au vendeur qu'à l'acheteur. Il doit donc déterminer cette valeur vénale par comparaison des prix des transactions immobilières récentes intervenues dans un même secteur géographique sur des biens similaires, ces ventes étant enregistrées à la conservation des hypothèques. Les évaluateurs disposent aussi des informations cadastrales et doivent tenir compte des règlements fonciers de la commune tels que le Plan d'Occupation des Sols (POS) et le plan local d'urbanisme (PLU). Plusieurs éléments doivent donc compter dans l’évaluation domaniale du prix d'un terrain : l’état du marché immobilier, la situation géographique où est situé le terrain et la classification de la zone d’appartenance dans le POS ou le PLU. En effet la zone fixe le degré de constructibilité. Il est donc évident que c’est en grande partie la constructibilité d’un terrain qui établit sa valeur.

Une petite synthèse du PLU 2005 s’impose pour mieux comprendre nos interrogations légitimes :
Zone UA : Zone du centre ville (la plus forte constructibilité)
Zone UC : COS 50% et 25% de l’unité foncière en espace vert
Zone UD : COS 40 % et 40% de l’unité foncière en espace vert
Zone AUb : à urbaniser en vue de la constitution d’un tissu urbain mixte de faible densité. Pas de COS. Au moins 25% de l’unité foncière en espace vert.
Zone AUp : à urbaniser mais couvrant des quartiers d’habitats précaires qui nécessite une opération sociale d’ensemble. Pas de COS. Au moins 25% de l’unité foncière en espace vert… "

Nous vous laissons prendre connaissance de l’article dans son intégralité et vous rappelons que nous ne sommes que bibliothécaires. Par conséquent, nous vous conseillons de contacter votre adil (agence départementale pour l’information sur le logement) qui sera plus à même de vous renseigner.