Question d'origine :
Bonjour,
Je suis nu-propriétaire d'un petit immeuble dont je ne tire aucun revenu mais dont la façade est décrépie et dangereuse pour les riverains.
Je n'ai pas les moyens de la faire réparer. Comment puis-je contraindre l'usufuitier-bailleur (il loue les 4 appartements de cet immeuble) a effectuer les travaux nécessaires sur la façade qui lui incomberaient si je m'en réfère au site Lexis-Nexis. Celui-ci fait référence à un article de La Semaine Juridique Edition Générale - 20 Septembre 2010 - n° 38.
Article relatif à un arrêt de la CA Grenoble, 2e civile, 2 mars 2010 : JurisData n° 2010-012162
http://www.lexisnexis.fr/droit-document ... L00918.htm
Merci de votre aide !
Rolland.
Réponse du Guichet
bml_soc
- Département : Société
Le 02/03/2017 à 13h37
Nous tenons à préciser que nous ne sommes pas juristes et que rien ne vaut la consultation d'un professionnel du droit, comme un notaire ou un avocat spécialiste du droit immobilier dans votre cas, pour avoir une réponse précise et pertinente à votre question, réponse qui peut varier selon la jurisprudence.
Nous pouvons cependant vous indiquer quelques pistes de renseignements sur la situation des biens démembrés.
Votre question évoque un point de jurisprudence expliqué par un article sur le blog professionnel du Cabinet Auteville.
Le site Le Particulier.fr propose un paragraphe sur le partage délicat des travaux entre un usufruitier et un nu-propriétaire.
"Selon l'article 605 du Code civil, l'usufruitier est tenu aux réparations d'entretien, le nu-propriétaire aux grosses réparations. Ces dernières sont définies par l'article 606 dont la rédaction date de 1804. Il s'agit, par exemple, des travaux concernant « les gros murs et les voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières". La jurisprudence considère pour sa part que les grosses réparations sont celles nécessaires à la conservation de la structure de l'immeuble. Une définition assez restrictive qui exclut, par exemple, la réfection d'un chauffage collectif vétuste ou des travaux dans l'ascenseur. En fait, souligne Me Couzigou-Suhas, notaire à Paris, "puisque l'usufruitier a la jouissance du bien, il semble normal qu'il en supporte les dépenses". En outre, le nu-propriétaire peut exiger de l'usufruitier qu'il maintienne le bien en bon état. Sinon, il a le droit, en cours d'usufruit ou à la fin de l'usufruit, de se faire indemniser par l'usufruitier, voire de demander qu'il soit déchu de son droit d'usufruit (art. 618 du code civil). En revanche, l'inverse n'est pas vrai : selon les tribunaux, l'usufruitier ne peut pas contraindre le nu-propriétaire à exécuter les gros travaux qui lui reviennent. Cette jurisprudence peut rendre la situation inextricable, si usufruitier et nu-propriétaire refusent chacun de faire des travaux, en prétendant qu'ils incombent à l'autre."
Les travaux d'amélioration :
"Autre pierre d'achoppement, en cas de démembrement, les travaux d'amélioration qui, en général, sont souhaités par l'usufruitier. "J'ai gardé l'usufruit de la maison de famille au décès de mon mari et, l'an dernier, j'ai voulu faire construire une piscine pour mes petits-enfants", témoigne Anne-Marie. Dans ce cas, qui doit payer les travaux ? D'abord, estime Martine Blanckdap, avocate associée chez Lefèvre Pelletier et associés, l'usufruitier doit demander l'autorisation au nu-propriétaire car il n'a pas le droit de changer la nature du bien (en transformant une boutique en logement) ou de le mettre en péril (en supprimant des murs porteurs). Ensuite, même si le nu-propriétaire accepte les travaux, l'usufruitier ne peut pas le contraindre à en financer une partie. C'est d'ailleurs Anne-Marie qui a fini par payer la piscine. Enfin, l'usufruitier ne peut pas, en principe, demander d'indemnité au titre de ces améliorations (art. 599 du code civil). La convention d'usufruit peut donc utilement indiquer par qui et comment les améliorations seront décidées et financées."
Toute la question de la prise en charge semble découler de la nature des travaux à effectuer : sont-ils définis comme des "réparations d'entretien" ou "grosses réparations". Il vous revient donc de vous aider des conseils d'un professionnel pour faire établir cette distinction qui déterminera la personne en charge de ces travaux.
Comme le précise cet article du blog professionnel Legavox de Maître Joan Dray au sujet des nouvelles dispositions de la loi Pinel
"Concernant les travaux rendus nécessaires par la vétusté (Art. R. 145-35, 2°), la référence à l'article 606 conduira à prendre en compte les solutions jurisprudentielles antérieures pour déterminer si ces travaux relèvent des grosses réparations.
Il conviendra donc de rappeler que les travaux de réfection de l'installation électrique dès lors qu'ils répondent à la nécessité d'une reprise totale et générale d'une installation vétuste, ainsi que la réfection des réseaux d'évacuation et de la mise en conformité sont à la charge du bailleur (CA Besançon, 2e ch. civ., 15 janv. 2002).
Le texte permet donc d'admettre que si des travaux sont imposés par la vétusté ou des mises en conformité avec la réglementation et qu’ils ne relèvent pas de l'article 606 du Code civil, ils peuvent être conventionnellement mis à la charge du preneur."
Voici un lien vers un article du site Droit-finances.net concernant l'obligation de ravalement et l'injonction de la mairie (selon les lieux d'habitation).
Nous vous conseillons d’interroger le Tribunal de grande instance dont vous dépendez, de consulter un avocat gratuitement (vous trouverez les consultations gratuites en cliquant sur ce lien) ou de contacter un notaire par le site de la Chambre des notaires qui propose sur internet les coordonnées de professionnels dans chaque région susceptibles de répondre à vos questions et vous accompagner dans vos démarches.
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