Question d'origine :
Est-il exact qu'il faille l'unanimité des votes des copropriétaires à l'assemblée générale pour passer d'un mode de chauffage collectif à un mode de chauffage individuel? merci de me répondre
Réponse du Guichet
bml_soc
- Département : Société
Le 08/03/2005 à 14h06
L’imprécision de votre question ne nous permet pas de vous répondre. Qui est l’auteur de la demande de travaux, concernant le système de chauffage, votée au cours de l’Assemblée générale ? : Un copropriétaire , le syndicat de copropriété ? S’agit d’un immeuble neuf ou d’un immeuble vétuste ?...etc…. ??
De plus, nous vous rappelons que nous n’avons pas pour mission de prodiguer de conseils juridiques. Nous n’en avons ni les compétences ni la légitimité. Nous pouvons vous conseiller la lecture d’ouvrages sur le droit de la copropriété :
*Code de la copropriété
*La copropriété : principaux textes de loi
*La copropriété en 300 questions
*Copropriété : le manuel du Conseil syndical.
*Lamy immobilier
*juris classeur copropriété.
Ci-après quelques extraits du Juris classeur copropriété :
Fasc. 64 : Droits et obligations des copropriétaires sur les parties privatives Fasc 79 : Syndicats des propriétaires : pouvoirs ; Fasc 94 : Travaux à l’initiative du syndicat de copropriété
« Il appartient au syndicat d’assurer le fonctionnement normal de ces équipements et services collectifs tels que chauffage collectif, distribution d’eau chaude, antenne collective, court de tennis et piscine, gardiennage, etc. dans le cadre des prévisions du règlement de copropriété. Or les décisions prises en la matière ont des incidences sur les droits des copropriétaires relatifs à la jouissance de leurs parties privatives….
Le syndicat dispose à leur égard d’une liberté plus grande en ce sens qu’il peut en modifier les modalités de jouissance des copropriétaires lorsque les circonstances l’exigent…
Il en est ainsi ….de la transformation d’un chauffage collectif en chauffages individuels (Sur ce point V. Fasc. 79 et 94)…Le syndicat est également habilité pour adapter le fonctionnement des équipements et services communs afin de tenir compte des circonstances ..nouvelles (V. no 29 et s.)…Par suite, il a la possibilité de modifier le mode de chauffage de l’immeuble sous les réserves imposées par la jurisprudence (V. no 30 et s.).
Lorsque l'immeuble comporte un système de chauffage collectif – ou de distribution d'eau chaude – le principe est que le syndicat ne peut, à moins d'un vote unanime, décider la suppression de ce type d'équipements sur lesquels les copropriétaires sont en droit de compter car le chauffage fait sans aucun doute partie des modalités de jouissance des lots.
La règle de l'unanimité souffre toutefois des exceptions. Il est vrai que dans certains immeubles anciens, le système de chauffage collectif est devenu obsolète, d'un entretien coûteux pour un rendement médiocre ; leur remplacement par un mode de chauffage soit collectif soit individuel répondant aux normes actuelles présente un avantage économique indiscutable. La jurisprudence tient donc compte de cette évolution et admet que le syndicat est habilité à décider le remplacement du chauffage collectif non plus à l'unanimité mais à la majorité de l'article 26 de la loi, s'agissant alors d'une véritable amélioration au sens de ce texte (Cass. 3e civ. – 4 janv. 1989 : Bull. civ. III, n° 4 ; Loyers et copr. févr. 1989, n° 97 ; Gaz. Pal 1989, 1, pan. jurispr. p. 40 ; D. 1989, inf. rap. p. 26 ; RD imm. juin 1989, p. 247. – 25 janv. 1994 : Inf. rap. copr. avr. 1994, p. 9, obs. Capoulade ; RD imm. juin 1994, p. 304).
Ainsi, lorsque l'installation collective de chauffage à vapeur sous pression, très difficilement réglable et très ancienne, était à la fois archaïque, vétuste, inefficace, ne permettant plus de distribuer l'eau chaude, et qu'elle était à refaire en totalité, l'installation d'un chauffage individuel n'a pas affecté les conditions de jouissance des parties privatives et a constitué, en conformité avec la destination de l'immeuble, une amélioration au sens de l'article 26 de la loi (Cass. 3e civ., 25 janv. 1994, préc.).
Ayant relevé que l'installation collective de chauffage, remontant à plus de 50 ans, était archaïque, vétuste et inefficace, que sa remise en état comme son remplacement par un chauffage collectif au gaz ne permettrait pas d'obtenir un résultat conforme aux normes actuelles et que le système individuel de chauffage était plus rationnel et plus économique dans son fonctionnement, la cour d'appel a souverainement retenu que la mesure décidée par l'assemblée générale, consistant à supprimer le chauffage collectif et à autoriser l'installation de chauffages individuels, n'affectait pas les modalités de jouissance des parties privatives et qu'elle constituait une amélioration (Cass. 3e civ., 22 févr. 1995 : Loyers et copr. 1995, comm. 241).
Le syndicat est par ailleurs compétent pour décider non plus la suppression du chauffage dans les conditions rappelées ci-dessus mais la substitution d'une source d'énergie à une autre, par exemple un chauffage au gaz au lieu du mazout (Cass. 3e civ., 22 mai 1997 : Loyers et copr. 1997, comm. 240).
Sur des mesures irrégulières du syndicat à propos des périodes de fonctionnement du chauffage collectif
Un chauffage collectif vétuste peut être remplacé par des chauffages individuels :Dérogations admises par la jurisprudence. - La règle de l'unanimité est cependant écartée dans certaines circonstances.
Les tribunaux considèrent en effet qu'à partir du moment où une installation de chauffage collectif est devenue obsolète et inefficace, donc impossible à remettre en état de marche, l'assemblée peut décider sa suppression et son remplacement par des chauffages individuels dans les parties privatives, opération considérée comme une amélioration (Cass. 3e civ., 4 janv. 1989 : JCP G 1989, IV, p. 79 et JCP N 1989, prat. 1010. – 25 janv. 1994 : Inf. rap. copr. avr. 1994, p. 9. – 22 févr. 1995 : Loyers et copr. 1995, comm. n° 241).
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