expropriation

Réponse du service Guichet du Savoir

L’expropriation

L'expropriation est la procédure qui consiste à contraindre le propriétaire d'un bien immobilier à le céder à la commune.
Ce transfert de propriété doit être justifié par un intérêt public et donne lieu au versement d'une indemnité.
La procédure comprend une phase administrative et une phase judiciaire, à moins que la cession ne soit amiable.

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La phase administrative
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La phase administrative comprend une enquête d'utilité publique et une enquête parcellaire. Elle aboutit à la conclusion d'un acte déclaratif d'utilité publique pris soit à l'issue de l'enquête préalable, soit après l'enquête parcellaire, par arrêté ministériel ou préfectoral et dans certains cas par décret en Conseil d'Etat.

L'enquête d'utilité publique :
L'enquête d'utilité publique vise à recueillir les observations de toute personne intéressée et à provoquer les avis des collectivités ou organismes susceptibles d'apprécier l'intérêt public de l'opération.
Le préfet destinataire de la délibération de l'expropriant, apprécie la compatibilité de cette décision avec les documents d'urbanisme et ordonne par un arrêté l'ouverture de l'enquête préalable (fixation des dates d'ouverture et de fermeture de l'enquête, des heures et des lieux de consultation, nom du commissaire enquêteur).
Dans un souci d'information du public, le préfet doit faire paraître un avis d'ouverture d'enquête dans deux journaux régionaux ou locaux, au moins 15 jours avant son début, et réitérer dans les 8 jours de son ouverture. L'avis d'ouverture d'enquête doit, de plus, être affiché dans les communes désignées.
A ce stade de la procédure, les propriétaires peuvent faire valoir leurs observations consignées dans une note écrite adressée au commissaire enquêteur ou sur le registre d'enquête tenu en mairie.
A l'issue de l'enquête qui ne peut excéder 2 mois, les propriétaires peuvent obtenir communication du rapport et des conclusions en s'adressant au préfet.

L'enquête parcellaire :
L'enquête parcellaire est effectuée selon une procédure identique à l'enquête préalable, postérieurement ou en parallèle à celle-ci.
Elle a pour but de déterminer la quantité de terrains et d'immeubles dont l'expropriant a besoin pour réaliser son projet.
Elle vise également à rechercher les véritables propriétaires des parcelles concernées par l'expropriation.
Une notification individuelle leur est adressée par pli recommandé.
Les propriétaires peuvent à ce stade, contester la nécessité de l'appropriation de certaines parties de leur bien, mais sans pouvoir remettre en cause l'utilité de cette opération.
Cette enquête aboutit à un arrêté de cessibilité pris par le préfet.
Cet arrêté peut faire l'objet d'un recours devant le tribunal administratif.

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La phase judiciaire
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La cession :
La cession peut être amiable. Cela suppose une entente entre les parties (expropriant, exproprié) sur la cession et l'indemnité.
L'expropriant fait ses offres d'indemnités par lettre recommandée avec accusé réception après avis du service des domaines (procédure écrite et contradictoire). Si l'exproprié est d'accord, l'affaire se décide à l'amiable. Le contrat est alors signé selon les règles classiques de droit privé.
A défaut d'entente, l'intervention du juge est nécessaire.

L'ordonnance d'expropriation :
A défaut d'entente, le juge est saisi. il doit rendre une ordonnance dans les 8 jours de la réception du dossier. Il s'agit de la première étape de la phase judiciaire.
L'ordonnance est envoyée obligatoirement à chaque propriétaire par lettre recommandée AR et publiée au bureau des hypothèques.
L'ensemble des droits attachés au bien (servitudes, usufruit, hypothèques...) prennent fin automatiquement, et les bénéficiaires ont droit à une indemnité. Ils conservent la jouissance du bien exproprié jusqu'à son paiement.
Cette ordonnance ne peut faire l'objet que d'un pourvoi en cassation par déclaration au greffe dans les 15 jours de la réception de la notification individuelle.

L'indemnisation :
Après la visite des lieux et l'audition des parties intéressées, le juge fixe le montant des indemnités, toujours en espèces (sauf cas de dérogations : proposition de relogement ou de réparation en nature). L'appel est possible dans les 15 jours de la notification du jugement.
Le juge doit prendre en considération la valeur du bien (au jour du jugement de première instance), sa consistance (au jour de l'ordonnance d'expropriation) son usage effectif, le préjudice subi, les prix acceptés à l'amiable par d'autres expropriés.
L'administration expropriante n'est en possession du terrain qu'une fois accomplie un certain nombre de formalités :
- la notification à l'intéressé de l'ordonnance d'expropriation,
- la publication au fichier immobilier,
- le paiement de l'indemnité à l'exproprié ou la consignation à la caisse des dépôt et consignation. L'entrée en possession du terrain n'ayant lieu qu'un mois aprés le paiement.
Si au bout d'un an, l'indemnité n'est ni payée ni consignée, l'exproprié peut demander qu'il soit à nouveau statué sur le montant de l'indemnité.

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L'abandon du projet
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L'administration a 5 ans pour mener à bien son projet. Mais il se peut qu'elle y renonce expressément (surcoût, élargissement de la voierie...) alors que les indemnités ont été réglées. Dans ce cas, les expropriés ou leurs ayants-droit pourront immédiatement réclamer que le bien leur revienne. Si l'administration ne se prononce pas et que le délai est passé, les expropriés demandent la rétrocession d'office. Ces actions se prescrivent par 30 ans.
Ces rétrocessions sont de véritables contrats de vente (et non une annulation de l'ordonnance d'expropriation).
Le prix, à défaut d'accord amiable, devra être fixé par le juge de l'ordre judiciaire.

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Les cas particuliers d'expropriation
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Le remembrement rural :
Il peut être réalisé à l'occasion de grands travaux (autoroutes, chemins de fer...) qui modifient la structure de certaines parcelles.
C'est la commission communale de remembrement qui décide si le terrain est compris dans l'opération.
Elle reçoit les indemnités versées par l'expropriant et les répartit entre les expropriés en fonction de la rentabilité de leur terrain.

Les édifices menaçant ruine :
Le maire prescrit la réparation ou la démolition des murs, bâtiments qui menacent ruine et compromettent la sécurité publique.
Il notifie son "arrêté de péril" au propriétaire et le somme de faire les travaux dans un certain délai ou de désigner un expert s'il conteste le péril.
Lorsque le propriétaire n'exécute pas les prescriptions en temps voulu, le tribunal administratif autorise le maire à procéder d'office, aux frais du propriétaire, aux travaux ou à la démolition.

L'habitat insalubre :
Tout immeuble dangereux pour la santé ou la vie de ses occupants ou des voisins, est considéré comme insalubre. Les immeubles déclarés tels par le Conseil départemental d'hygiène ou ayant fait l'objet d'une interdiction d'habiter peuvent être expropriés par l'Etat, les collectivités locales ou les établissements publics.
L'expropriant doit faire une offre de relogement aux propriétaires et aux locataires.
Mais si ces derniers refusent d'être relogés, ils peuvent être expulsés sans indemnité.
Le propriétaire peut attaquer l'arrêté du préfet devant le tribunal administratif dans un délai de 2 mois.

L'alignement :
L'administration a recours à l'alignement pour élargir, rétrécir ou redresser une voie existante.
En conséquence, elle doit :
- soit, déposséder les propriétaires de terrains non bâtis en les indemnisant ou les soumettre à la servitude de reculement (interdire au propriétaire d'effectuer des travaux importants), l'indemnisation portera sur le terrain évalué nu,
- soit, au contraire, vendre des terrains en les réservant en priorité pendant un certain délai aux propriétaires riverains.

Source : leparticulier.fr

Si vous voulez examiner la législation détaillée sur l'expropriation, consultez les nombreux articles de Légifrance à ce sujet.

Le droit est l'ensemble des règles, définies et acceptées par les êtres humains afin de régir les rapports sociaux, et garanties par l'intervention de la puissance publique, c'est-à-dire de l'État.
Mais il ne définit pas tous les détails de toutes les situations.
La méthode la plus simple et la plus rapide pour savoir s'il vous est possible de récupérer votre bien, ne serait-ce pas tout simplement de téléphoner au maire pour lui présenter votre requête ?

Réponse du service Guichet du Savoir


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