Question d'origine :
Lorsque j'ai acheté la maison j'ai accepté dans l'acte l'existence d'une servitude de passage de 4 m au profit d'un voisin dont l'immeuble n'avait pas d'accès automobile au jardin. Le voisin d'alors a depuis, vendu cet immeubel à un nouveau propriétaire qui en a fait 1 immeuble locatif et qui exige que tous ses locataires puissent passer chez moi pour garer leur véhicule dans son jardin. Est-ce normal et à qui doi revenir l'entretien de la servitude car c'est une allée en gravillons que je dois ratisser tous les jours si l'on y passe sans arrêt? Merci d'avance.
Réponse du Guichet
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- Département : Equipe du Guichet du Savoir
Le 11/07/2006 à 10h23
Le propriétaire d'un fonds (terrain, immeuble.) peut consentir à supporter une servitude de passage, au profit de son voisin, sans qu'aucune disposition légale ne l'y oblige : le droit de passage, comme ses modalités d'exercice, sera conventionnel. Son terrain sera dit « servant » et celui du bénéficiaire sera dit « dominant ».
Cette possibilité de créer une servitude conventionnellement est prévue à l'article 686 du code civil.
Exemple : le propriétaire d'un terrain, qui souhaite améliorer son accès à la voie publique, peut s'entendre avec son voisin pour établir un droit de passage.
Remarque : en principe, le passage s'exerce sur un terrain au profit d'un autre terrain ; en cas de cas de changement de propriétaire, de part et d'autre, la servitude persiste.
Une convention doit être rédigée afin de déterminer les modalités de l'exercice :
- L'assiette du passage ;
- La durée de la servitude ;
- Le montant de l'indemnité ;
- Les éventuelles précautions à prendre pour éviter une trop grande gêne du propriétaire du fonds servant ;
- Les possibilités de poser une clôture.
Cette convention sera signée par les parties et vaudra comme titre. En principe, elle ne peut être judiciairement modifiée.
souce : www.seloger.com
Les servitudes établies par convention : Toutes les servitudes peuvent être établies, aménagées ou modifiées par une convention, c’est-à-dire un acte juridique écrit (convention ou jugement) auquel sera intervenu le propriétaire du bien qui supporte la servitude. Les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes ne peuvent s’établir que par convention.
Cette convention peut être :
- soit un acte authentique, reçu et signé par un notaire et publié au bureau des hypothèques ;
- soit un titre recognitif : c’est un acte par lequel on reconnaît et on ratifie un droit ou une obligation antérieure en rappelant le titre constitutif dont l’original est perdu.
[...]
L'exercice des servitudes repose sur deux principes généraux :
-
Le droit du propriétaire du fonds dominant porte, de façon immédiate, sur le fonds servant. Il peut donc faire, même sur le fonds servant, tous les travaux nécessaires pour l'exercice de la servitude. Le propriétaire du fonds servant est tenu de laisser faire. Il n'a pas d’obligation de faire sauf si, par exception, il s’est engagé, dans le titre constitutif, à effectuer les travaux sans lesquels la servitude ne pourrait être exercée.
-
Une fois acquise, la servitude ne peut être modifiée dans son étendue : le propriétaire du fonds dominant ne doit rien faire qui l'aggrave ; le propriétaire du fonds servant quant à lui ne doit rien faire qui diminue l’usage de la servitude ou la rende plus incommode. Une exception est prévue : un modification de la servitude peut être imposée au propriétaire du fonds dominant, s'il n'a rien à y perdre et si le fonds servant doit y gagner.
source : www.mon-immeuble.com
Nous vous renvoyons donc aux modalités d'exercice du droit de passage indiquées dans la convention créant la servitude ; les modalités d'entretien de cette voie devant être prévues dans cette convention.
Sauf conditions particulières (s'il est mentionné le contraire dans le titre d'établissement de la servitude, si vous l'utilisez également, etc.), la personne qui utilise cette servitude devrait prendre à sa charge tous les frais d'entretien du chemin.
Voir articles 697 et 698 du Code civil :
Section 3 : Des droits du propriétaire du fonds auquel la servitude est due
Celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver.
Ces ouvrages sont à ses frais, et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre d'établissement de la servitude ne dise le contraire.
Dans le cas même où le propriétaire du fonds assujetti est chargé par le titre de faire à ses frais les ouvrages nécessaires pour l'usage ou la conservation de la servitude, il peut toujours s'affranchir de la charge, en abandonnant le fonds assujetti au propriétaire du fonds auquel la servitude est due.
D'après le site jurisprudentes.org, s'il n'existe aucun titre constitutif ou recognitif de cette servitude inscrit au fichier immobilier tenu par le bureau des hypothèques, il peut être mis fin à ce qui semble être un droit personnel conféré par l'ancien propriétaire de votre terrain au profit de votre voisin.
Pour en savoir plus, vous pouvez consulter les documents mentionnés dans ces précédentes Questions/Réponses.
Nous vous conseillons toutefois de vous adresser à un juriste qui, en fonction de votre cas particulier, pourra vous renseigner plus précisément.
Vous trouverez sur le site du Ministère de la Justice la liste par département des Maisons de Justice et de Droit auprès desquelles vous trouverez conseil et assistance.
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