Question d'origine :
Le conseil syndical d'une copropriété a pris la décision d'élaguer des arbres pour un montant de 3200 € sans le faire voter en assemblée générale.
Quelle est le périmètre de prise de décision du conseil syndical sans avoir à demander l'avis des copropriétaires en assemblée générale ?
Merci pour vos conseils
Réponse du Guichet
bml_soc
- Département : Société
Le 24/02/2010 à 10h20
(…)Dans les ensembles immobiliers comportant des espaces libres aménagés en parcs ou jardins, ces derniers comportent généralement des voies d'accès et de circulation intérieure avec des aires de stationnement à l'usage des copropriétaires, dont les règlements de copropriété déterminent les modalités de jouissance, les places de garage étant réservées aux résidents et, éventuellement, à leurs visiteurs ou fournisseurs (…)
74. – Arbres – Des difficultés de moindre ampleur peuvent surgir à propos des parcs et jardins. Pour banal qu'il soit, le problème d'abattage d'arbres n'en est pas moins irritant quant aux solutions à y apporter. Il se pose dans les termes suivants :
Plantés souvent à l'origine de la copropriété et à assez courte distance des bâtiments, les arbres ont grandi au fil des ans et, par l'ampleur acquise de leur feuillage, en viennent à assombrir les appartements situés dans les étages inférieurs dont les copropriétaires sont alors enclins à en réclamer l'abattage. Les copropriétaires des étages supérieurs, dominant au contraire les massifs de verdure, sont en revanche, partisans du statu quo.
75. – Ces attitudes antagonistes ne facilitent pas la solution, d'autant que les textes sont muets sur un aspect aussi particulier de la copropriété et que la jurisprudence se limite, à notre connaissance, à quelques décisions seulement.
La première, il est vrai, ne répond pas directement à l'interrogation. Elle déclare que si le règlement de copropriété prescrit l'élagage des arbres atteignant le quatrième étage de l'immeuble, encore faut-il que cette opération soit effectuée dans des conditions normales ; si le syndic l'a fait exécuter de manière défectueuse, aboutissant à amputer un arbre dont la structure risque d'être définitivement compromise sans nécessité, un copropriétaire subit un préjudice esthétique du fait que son appartement donne vue sur un arbre devenu inutile, dont il lui est dû réparation (CA Paris, 23e ch., 7 mai 1985 : Juris-Data n° 1985-022781).
76. – La seconde décision affirme que la suppression d'arbres constituant des parties communes à l'initiative d'un copropriétaire, sans que celui-ci en ait demandé l'autorisation à l'assemblée générale, "porte atteinte à la destination de l'immeuble conçu et livré avec le décor de verdure qui a été en partie détruit et a modifié les conditions de jouissance des parties privatives à l'égard de leurs propriétaires qui sont désormais privés de ce décor" ; elle condamne en conséquence le défendeur à planter des arbres identiques à ceux abattus (TGI Paris, 30 janv. 1979 : JCP N 1979, II, p. 254, note Atias).(…)
78. – En présence du refus d'un copropriétaire d'élaguer des arbres à haute tige qui causent un trouble de jouissance à d'autres copropriétaires d'appartements au premier étage sous prétexte qu'il a la jouissance exclusive du jardin où se trouvent les plantations, le syndicat, qui dispose d'un droit de regard sur l'entretien du jardin peut faire procéder à leur élagage (CA Versailles, 27 janv. 1998 : Administrer avr. 1998, p. 47. – CA Paris, 11 avr. 2002 : Juris-Data n° 2002-178446) (…)
80. – La lecture des décisions suggère les propositions suivantes :
Tout d'abord, l'élagage, même s'il n'a pas été formellement prévu par le règlement de copropriété, peut être exécuté au titre des opérations d'entretien de l'immeuble ; mais le syndic aura intérêt à recueillir l'accord préalable, soit du conseil syndical, soit de l'assemblée générale, lequel relève certainement de la majorité relative de l'article 24 de la loi.
Si l'abattage s'impose en raison du dépérissement de l'arbre dont la présence constitue alors un danger, il est bien certain que le syndic, responsable de la sécurité, peut le faire enlever d'office.
Reste l'éventualité la plus délicate où l'arbre étant en bon état, son abattage est réclamé par les uns, refusé par les autres. Il n'est pas douteux que la décision relève de l'assemblée générale. Mais le point le plus difficile à résoudre est de savoir s'il faut une décision prise à l'unanimité ou non ; le jugement du Tribunal de grande instance de Paris du 30 janvier 1979, en se référant à l'atteinte à la destination de l'immeuble et aux conditions de jouissance des parties privatives, incline pour le consentement de tous les copropriétaires. L'argument n'est peut-être pas en tout les cas irréfutable. Il peut se rencontrer des situations où les appartements atteints par l'ombrage de troubles de voisinage et de jouissance normale. À partir du moment où il existe un déséquilibre manifeste au détriment d'une majorité de copropriétaires, la suppression d'arbres pourrait justifier une décision de l'assemblée générale non plus à l'unanimité mais à la majorité de l'article 26 de la loi, par assimilation de l'abattage à une aliénation de parties communes non nécessaires au maintien de la destination de l'immeuble (CA Aix-en-Provence, 12 juin 1997 : Juris-Data n° 1997-045406 qui dégage la responsabilité du syndic pour avoir fait élaguer des arbres sans mandat préalable de l'assemblée générale à la demande d'une majorité de copropriétaires). (...)
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