Question d'origine :
Bonjour,
J'ai acheté un appartement avec balcon au 4e en véfa, au dessus de mon balcon se trouve un appartement sans balcon, et il y a aussi d’installé une pissette au dessus de mon balcon qui fait partie des parties communes (voir photo ci dessous), ce n'est pas très esthétique, et si de l'eau venait à couler, ça serait sur mon balcon, le promoteur affirme que c'est conforme, Le permis de l’immeuble ayant été déposé ainsi, soi disant.
A mon sens, la pissette a été mal placée ?
Je suis bloqué aussi pour installer un store banne sur toute sa largeur.
Qu'en pensez vous? merci.
Réponse du Guichet
Nous vous recommandons de demander conseil à votre assurance, d'interroger l'Agence départementale pour l'information sur le logement et de vous tourner vers le syndic.
Bonjour,
Il n’est pas évident de vous répondre car si l'article 681 du Code civil atteste que les eaux pluviales ne doivent pas s’écouler sur le terrain voisin ou la voie publique, rien n’est dit sur les pissettes des balcons ; la consultation de la jurisprudence via Dalloz ne nous a pas permis de trancher sur un problème qui dépasse les compétences des bibliothécaires.
Ainsi, le site habitatpresto.com explique où installer des pissettes :
Définir le bon emplacement de vos pissettes permet d'entretenir de bonnes relations de voisinage. En effet, l'article 681 du Code civil stipule que « tout propriétaire doit établir des toits de manière que les eaux pluviales s'écoulent sur son terrain ou sur la voie publique ; il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin ». De ce fait au moment d'installer des pissettes, il convient de regarder si l'eau qui s'écoule ne tombe pas sur le balcon du voisin. Sinon, il faut revoir leur positionnement.
par ailleurs, m-habitat.fr s'intéresse à l'écoulement des eaux pluviales :
L’évacuation des eaux pluviales d’une propriété à une autre est régie par différents textes de lois. Néanmoins si ces textes parlent d’eau provenant de toiture (Article 681 du code civil) ou d’eau « s’écoulant naturellement » d’une propriété à une autre (Article 640 du code civil), rien n’est précisé concernant le cas du ruissellement d’un balcon à un autre.
Les DTU (Document Technique Unifié) 20.12 et 43.1 définissent les règles d’étanchéité et d’évacuation des eaux pluviale des balcons, terrasses et toiture-terrasse. Si une pente et une évacuation vers l’extérieur sont bien prévues, rien n’est dit sur les possibles nuisances générées par l’écoulement des eaux sur les balcons inférieurs.
Divers sites, comme baticlever montrent des situations similaires et indiquent qu'il s'agit de "mauvaises pratiques".
Par ailleurs, l'ouvrage La copropriété de A à Z explique ce qui relève de la propriété privée et des parties communes :
Une terrasse ou un balcon est souvent utilisé par le seul copropriétaire qui en a l’accès. Pourtant selon le cas, il peut s’agir soit d’une partie privative soit d’une partie commune dont l’usage peut être attribué (ou non) à titre exclusif au copropriétaire concerné.
La question est importante pour déterminer notamment la prise en charge des travaux (notamment les travaux d’étanchéité) ou les droits des copropriétaires.
En ce qui concerne les balcons, il faut se référer au règlement de copropriété qui le plus souvent les range dans les parties communes (et plus rarement dans les parties privatives.)
Si le règlement de copropriété est muet à cet égard, la jurisprudence diffère sur ce point :
- dans certains cas, les balcons sont réputés parties privatives car réservés à l’usage exclusif du copropriétaire qui y a accès.
- dans d’autres cas, les balcons (comme les garde-corps) faisant partie de la façade de l’immeuble sont compris dans le gros œuvre et doivent donc être une partie commune. Cette dernière solution a pour intérêt de permettre l’exécution de travaux d’entretien de façon uniforme et sans que le syndicat ait à obliger chaque copropriétaire d’y procéder pour son propre compte.
Pour trouver une solution à votre problème, vous pourriez contacter l'Agence départementale pour l'information sur le logement. Dans un même temps, vous pourriez contacter votre assurance, parcourir le règlement de copropriété et vous tourner vers le syndic de copropriété.
Enfin, pour ce qui est de la pose de votre store, il faudra vraisemblablement en demander l'autorisation à la copropriété.
Bonne journée.