Question d'origine :
Bonjour,
Quels sont les abus dans un contrat syndic?
cdlt
MR.
Réponse du Guichet
Le contrat-type introduit par la loi ALUR n'a pas mis fin aux abus des syndics de copropriété. Nous vous proposons ici quelques constats faits par l'association des responsables de copropriété et par la DGCCRF.
Bonjour,
Dans une vidéo, l'association des responsables de copropriété liste Les abus les plus fréquents des contrats de syndic.
La juriste met en garde contre les ajouts et suppressions de termes (comme le terme "minimum") par rapport au contrat type et recommande de bien vérifier les variables (nombre et durée des visites, présence d'un membre du conseil syndical, rédaction d'un rapport). Le nombre de réunions doit bien être mentionné et celles-ci doivent être prévues à des horaires accessibles aux copropriétaires avec une durée suffisante qui correspond aux besoins de la copropriété. Il faut être très vigilant quant à la facturation des services, notamment aux prestations complémentaires qui, de préférence, seront comptabilisées en vacations plutôt qu'au temps passé difficilement vérifiable et aux prestations privatives demandées à un copropriétaire. Ne pas hésiter à négocier le contrat. Le PV doit contenir la durée du contrat qui sera de préférence d'un an avec mention des dates de début et fin du contrat. Il pourra ainsi être renégocié chaque année. Nous vous laissons visionner la vidéo pour en savoir plus.
Un guide a été édité par l'Association des responsables de copropriété : Les abus des syndics en copropriété : les prévenir, les gérer. Vous pourrez le consulter et l'emprunter à la Bibliothèque municipale de Lyon.
Sur son site internet, une série d'abus sont également commentés.
Suite à un contrôle effectué par la DGCCRF en 2018, quelques anomalies ont été relevées :
des anomalies récurrentes sur la conformité des mentions prévues dans les contrats-types notamment la suppression de mentions fixées réglementairement nuit à une comparaison efficace entre plusieurs offres de syndics. Ces défauts d’information privent également les copropriétaires d’éléments, parfois essentiels, dans les prises de décision qui les lient au syndic.
Des pratiques commerciales trompeuses économiquement préjudiciables
Dans les facturations, plusieurs types d’anomalies ont été constatés :
- une clause de revalorisation du prix du forfait fixée au premier jour de l’exercice comptable, et non douze mois après la date de désignation du syndic, qui a pour conséquence de revaloriser le forfait moins de douze mois après le début du contrat ;
- la facturation des honoraires du forfait sur la base de l’exercice comptable au lieu de la durée du contrat, ce qui entraîne une facturation du syndicat des copropriétaires sur une période inférieure à douze mois ;
- la facturation de frais de relance avant mise en demeure alors que cette facturation au copropriétaire défaillant n’est possible qu’à compter de la mise en demeure de celui-ci ;
- la facturation de frais de reprographie concernant les missions du syndic (par exemple : les documents nécessaires pour l’assemblée générale annuelle) alors qu’ils doivent être intégrés dans le montant forfaitaire.D’autres anomalies ont été relevées :
- la facturation d’ouverture de compte bancaire séparé alors que cette prestation doit être prévue dans le forfait ;
- la facturation de l’actualisation de l’état-daté lorsque la date de signature de l’acte de vente est reportée ;
- des honoraires forfaitaires relatifs aux travaux et études techniques or cette rémunération ne peut se déterminer que sous la forme d’un pourcentage du montant hors taxe des travaux, à un taux dégressif ;
- l’absence de compte bancaire séparé alors que les syndics de copropriété ont l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat de copropriétaires ;
- la facturation d’un pré-état daté au copropriétaire cédant, sans commande préalable ;
- la majoration des heures passées en assemblée générale et en assemblée générale supplémentaire au-delà de la plage horaire ou de la durée prévues alors que ces heures supplémentaires sont déterminées selon un coût horaire qui ne peut être majoré ;
- des prix excessifs au regard de la prestation fournie, notamment pour l’immatriculation de la copropriété au registre des copropriétés et l’établissement de l’état daté.L’enquête a permis de constater que la non-conformité des contrats-type s’avère fréquente et peut correspondre à des pratiques commerciales trompeuses particulièrement préjudiciables économiquement pour les copropriétaires.
source : Syndics de copropriété : recherche de pratiques anticoncurrentielles et contrôle des contrats
En complément, quelques articles sur le sujet :
- Contrats de syndic : des modèles non conformes et des hausses de tarifs / Solenne Dimofski
Tonino Serafini - Le Particulier - 16/06/2021
- Dossier Syndic - Que choisir
- Les abus des syndics de copropriétés
Bonne journée.