La durée de validité du règlement d'un lotissement est de dix ans.
Bonjour,
La durée de validité du règlement d'un lotissement est sanctionnée par l'article L442-9 du Code de l'urbanisme :
Les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu.
De même, lorsqu'une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s'appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dès l'entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.
Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux terrains lotis en vue de la création de jardins mentionnés à l'article L. 115-6.
Le règlement d'un lotissement devient caduc au bout de 10 ans. Toutefois, comme nous l'apprend le site Eurojuris, cela ne s'applique pas au "cahier des charges, d'autre part, qui contient des règles régissant les rapports entre les colotis et a une valeur contractuelle" :
La cour de cassation a ainsi indiqué que « le cahier des charges, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues » (Civ., 3e, 21 janvier 2016, n° 15-10566).
De longue date, il est admis que les colotis peuvent conférer une valeur contractuelle aux règles du lotissement et les intégrer dans le cahier des charges.
La cour de cassation a précisé les conditions de cette contractualisation. Après avoir considéré que la seule reproduction du règlement du lotissement dans les actes de vente des lots du lotissement conférait à ce règlement une valeur contractuelle (Civ. 3e, 4 nov. 1998, n° 96-13.122), la haute juridiction a finalement retenu une approche subjective en recherchant si « les colotis avaient manifesté leur volonté de s'imposer contractuellement entre eux, à titre réel », les règles du lotissement (Civ. 3e, 21 juin 2000, n° 98-21.129).
Notons que cette approche a été consacrée dans le code de l’urbanisme par la loi SRU du 13 décembre 2000, qui énonce désormais à l’article L. 115-1 que : « La seule reproduction ou mention d'un document d'urbanisme ou d'un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne confère pas à ce document ou règlement un caractère contractuel. »
La cour de cassation s’attache donc à l’intention de colotis, et recherche « l'existence d'une volonté non équivoque des colotis de donner un caractère contractuel aux dispositions de ce règlement ». (Civ., 3e, 15 janvier 2013, n°10-28641).
Elle a ainsi pu juger que ni la reproduction intégrale du règlement dans un cahier des charges ou un acte de vente (voir par exemple Civ., 3e, 6 décembre 2006, n° 05-17708), ni le fait de s’engager à respecter les règles contenues dans le règlement de lotissement (Civ., 3e, 15 janvier 2013, n°10-28641) ne permettent de caractériser une volonté de le contractualiser.
Les effets de la contractualisation des règles du lotissement sont importants. Cette contractualisation permet d’engager la responsabilité contractuelle d’un colotis en cas de violation de ces règles, sans avoir à démontrer un quelconque préjudice (voir par exemple Civ., 3e, 13 octobre 2016, n° 15-23674).
Le site
Village justice évoque enfin un cas particulier,
la subdivision de lots, question assez complexe que nous vous laisserons creuser en lisant l'article.
Rappelons toutefois que nous ne sommes pas juristes mais bibliothécaires et que cette réponse n'a pas de valeur juridique. Pour faire la lumière sur votre cas particulier et a fortiori en cas de litige, il est donc préférable de vous adresser à un avocat ou à un juriste. N'hésitez pas à contacter votre ADIL.
Bonne journée.
user138
Le 20/07/2022 à 18h23
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Je souhaite avoir des informations sur le calcul de...
Oh les belles collections !